quinta-feira, 4 de agosto de 2016

Os preços dos FII realmente não importam pra você?

Fala galera!

Agosto começou agitado hein, já temos grandes altas na primeira semana do mês. O que será do resto do mês? Me preocupa um pouco esta situação pois ainda temos muitos dias de bolsa operando para corrigir esta alta.

Já fiz meu aporte mensal que foi espetacular pra mim e continuo com excelentes rendimentos nos meus investimentos mas este assunto só abordarei no fechamento do mês kkkkkk.

No meu aporte mensal comprei mais um pouco de FII. Para realizar a compra eu fiquei imaginando qual seria o principal fator a ser considerado. Preço? Yeld? Composição do fundo? Vacância? Empirismo ou simplesmente recomendação de outros blogs? Enfim o que pensei bastante foi exatamente a frase que sempre ouvimos em relação aos FII " não importa o preço o que importa é o aluguel recebido" mas.... será mesmo? Você realmente não se importa com o preço do FII???

Vejamos um exemplo.

Comprei BPFF11 a R$ 57,00 e hoje ela está R$ 82,00 (44%)
A média de alugueis recebidos nos últimos 5 meses é de R$ 0,74, isto representa:
1,3% de R$ 57,00
0,9% de R$ 82,00

A diferença no valor do FII é: 82-57 = 25
Se pegarmos esses R$ 25,00 e dividirmos pelo valor da média dos últimos 5 alugueis (0,74%), teremos 33,78, isto é, precisaríamos de quase 34 meses recebendo alugueis para igualar o valor do FII. 

Se comprar um FII agora a R$ 82,00 e ele cair para R$ 57,00, você ficará 33 meses recebendo o aluguel apenas para zerar o prejuízo. Se considerarmos que a média de rendimento mensal é de 1% (digo 1% pois geralmente após o fechamento mensal a rentabilidade tem girado em torno de 1 a 1,2%) este tempo aumentará em aproximadamente 1 ano, sendo assim você precisará de 45 meses para recuperar a diferença no preço do FII e também o rendimento de 1% ao mês. 

Então, para mim, o preço do FII importa sim! O preço pode estar alto no momento e a história nos mostra que sempre há uma correção nos valores.

Na minha opinião, se você tem dinheiro para aportar mensalmente e acha que o mercado está esticado, segure a grana por mais algumas semanas e espere uma oportunidade melhor pois com certeza irá aparecer. Não se preocupe com as notícias de sites que acabam empolgando a gente na hora da compra. Analise o valor do papel e qual é o preço " justo" para o momento. Sempre há diversos investimentos para escolher, se FII e ações estão caros, compre dólar porque estará barato e vice versa.

Este é um assunto bem polêmico hein? O que acham? Vamos a um debate, comentem suas opiniões e seus cálculos!

Abraço a todos!

OBS: ( as contas são aproximadas)

45 comentários:

  1. Gostei do post.
    No meu caso, eu "perdi" o bonde do bom momento é agora é q não vou entrar nos FII q eu estava monitorando. Fazer Oq né...
    Abraco

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    1. IM, na verdade não precisa se desesperar, outras oportunidades aparecerão e além do mais esse meu exemplo serve somente para grandes altas, se o FII que você está de olho subiu pouco, talvez menos de 10%, aí aconselho a comprar mas se a alta foi de 40% como no meu caso, realmente é melhor esperar.
      Abraço!

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  2. Ola BPM,

    Com todo respeito, mas o importante è esquecer esta coisa com preco, e focar no acumulo e aportar naquilo que tem valor.

    Eu nao penso desta forma de "Se cair 50 reais eu ganho 5 meses de alugueis", principalmente por que eu olho o montante geral e a renda passiva que o portfolio.

    Ficar esperando cair a cotacao pra comprar nao faz sentido algum: Se um FII è bom pagando 1,2% ao mes, ele deixa de ser bom se o preco da cota subir e ele pagar 0,8% ao mes? Na minha visao isto nao faz sentido. Continua sendo bom.

    Eu sempre foquei em preco e rentabilidade, o que me levava a segurar grandes quedas ou vender no fundo, e realizar lucrod pequenos.

    Agora, se subiu, o aporte è obrigatorio, tem que comprar.

    So minha opiniao humilde.

    Abraco meu caro

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    1. Grande VDC, fique tranquilo meu caro, a ideia é exatamente essa, compartilhar as opiniões.

      Eu concordo com você em partes. Eu geralmente compro o FII no preço que está no momento em que tenho o dinheiro para aporte e não fico esperando cair para comprar mas no exemplo que dei da BPFF, assim como outros que aconteceram comigo, estamos falando de mais de 20% de lucro no preço do FII e assim a matemática (pelo menos para mim) me força a aguardar um pouco as novas compras.

      Se um FII paga 1,2% ele é ótimo mas se ele sobe 40% e paga 0,8% ele é bom. Meu ponto de vista é a porcentagem que o FII subiu em um curto espaço de tempo, tenho FII que pagam 0,8% e continuo comprando mas o preço dele é o mesmo, quero dizer, não está pagando 0,8% porque subiu 40%.

      Mais um exemplo é BBPO11. Comprei a 97,00 e hoje está 120,00. Neste caso eu quero comprar mais porém, não compraria acima de 110,00 pois temos que considerar o preço real do FII.

      Como citei no exemplo, seria necessário praticamente 45 meses para zerar a posição com lucro de 1% se estivesse aplicado o dinheiro, sendo assim é melhor esperar um pouco pois sabemos que as realizações sempre acontecem.
      Imagine você aplicando 100k agora e as cotas caindo 30%? Isto significaria menos 30k de uma vez no seu patrimônio, quanto tempo você levaria recebendo alugueis para recuperar esses 30k? Este é o ponto de vista.

      O aporte é obrigatório sim mas não obrigatoriamente no mesmo tipo de investimento todos os meses independente do valor no momento. diversificar é preciso.

      Continue sempre contribuindo com suas opiniões, o debate faz a gente raciocinar.

      Abraço!

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    2. Estive me interessando em iniciar a aventura pelos FII, mas toda essa alta me fez repensar a situação. Acredito que seja isso que este texto se proponha a fazer, uma reflexão sobre se você realmente deve aportar em fundo com expressiva valorização recente, ou estudar outro fundo, ou aguardar, ou procurar outra oportunidade: os juros continuam altos, parece que as pessoas se esquecem disso e a tendência é que até o final do ano isso não altere significativamente. O que eu faria? Procuraria LCI e LCA em horizontes curtos, de 3 a 6, talvez até 12 meses que proporcionam yields bastante atrativos até o horizonte de vencimento aguardando uma correção dos FII, porque afinal, se as cotas sobem os aluguéis não seguem a mesma lógica e a rentabilidade não tem como se manter atrativa, ou seja, nas próximas semanas o preço deve baixar ou tender a estabilizar.

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    3. Anonimo, é uma boa estratégia procurar LCI ou LCA com bons rendimentos por 6 meses e depois, caso os FII estejam com preços mais interessantes, resgatar e comprar. Mas ainda assim temos alguns FII que estão em condições de compra.

      Abraço

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  3. Obviamente a questão do preço é importante. Mas o raciocínio me parece um pouco "errado". Não é porque a história mostra que "sempre" tem correção que o preço irá corrigir pra um nível que o investidor acha adequado aportar.

    Você tem que considerar o seu fluxo de aportes, a perspectiva de fluxo do fundo analisado e a perspectiva econômica. A grande maioria dos fundos tem máxima ali em 2012 quando vivemos uma "bolha" nos fiis em conta da desastrada estratégia do governo Dilma de baixar a selic na marra. Houve correria para os fiis e em se tratando de um mercado com liquidez um pouco restrita, os preços dispararam.

    As correções ocorreram realmente, mas duraram até o fim de 2014 praticamente. Ficar esperando correção atualmente em um cenário de perspectiva de baixa da selic e recuperação econômica não parece a melhor estratégia.

    Se você tiver segurança no fluxo de aportes e o fundo tiver fundamentos sólidos acho que a compra nas alturas atuais são válidas. Ainda tem fundos bons com descontos no valor patrimonial da cota.

    Quando o ciclo de redução da selic começar, essa galera que sentou na renda fixa com juro de mais 1% ao mês vai correr desesperada para os fiis. aí sim os preços vão esticar.

    abraço vdc e bpm. bons negócios.

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    1. Anonimo, exatamente! Obrigado por complementar. Na verdade não é ficar esperando uma correção e sim estudar o FII para saber como estão os contratos. Realmente se o fluxo de caixa, valor do imóvel dentre outros fatores estiverem crescendo, o preço da cota sobe junto e aí continua um preço justo. Como você mesmo disse, ainda há bons FII com descontos para comprar.
      Vamos esperar a redução da SELIC e passaremos desesperadamente para os FII kkkkkkk. Eu já comecei.

      Abraço

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  4. BPM, tem que haver uma interpretação nisso de 'preço não importa'.

    Claro, é óbvio, e até uma criança sabe, que é melhor comprar mais, com menos. Bem intuitivo. Mas não é isso que, nos investimentos, a frase quer dizer.

    O grande problema, e ilusão, é achar que sabe o que vai acontecer.

    "Ah, vou esperar cair mais pra comprar."
    Nem sempre vai, pode simplesmente subir, e quando descer, não desce ao ponto que você quer. Tem gente que viu MDIA3 passar dos 60 e esperou cair...ta esperando até agora, passou dos 120.

    "Os preços esticaram, vai haver uma correção pra baixo."
    E se, na verdade, os preços estavam era baratos e essa subida pra cima é que foi uma correção? E se os preços atuais é que forem justos? Aliás, se atualmente estiverem super baratos e passe tempos e tempos subindo?

    Será que 1% a.m de janeiro era o justo e os 0,7% são caros?
    Se a gente comparar com os 0,3% a.m de quem tem imóvel físico, vai ver que não está caro (e olha que nos FIIs é mais fácil investir, tem mais liquidez, opções, diversificações etc etc, que imóvel físico).

    Acredito que preço não importa, não porque eu goste de queimar dinheiro (adoraria comprar tudo mais barato), mas porque é ilusão dizer que está caro, barato, vai subir, vai cair, vai isso, vai aquilo...Não dá pra saber.

    A pessoa só fala em perder o bonde depois que ele passou. Quando tá passando, ninguém sabe que aquele é o último bonde...tanto que em janeiro teve gente achando que FII era ruim, péssimo investimento e também os que esperaram cair mais ainda...teve até gente que vendeu tudo pra comprar mais barato.

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    1. Concordo em partes com você Assalariado, precisa haver uma interpretação e é sobre o preço da cota de acordo com o que ela oferece. Antes de comprar devemos analisar qual foi o preço de lançamento, onde tem imóveis, qual o tipo de contrato, qual a vacância e mais algumas coisas, caso esteja tudo alugado e o preço muito acima do lançado e no topo histórico, talvez esteja caro mesmo mas se você analisar tudo isso e vê que ainda vale a pena, entao sim, compre.
      O exemplo do MDIA foi um, quantos mais temos assim? Não se trata de somente esperar cair no empirismo, falo de uma realização de acordo com análises. Eu ainda olho alguns gráficos e acredito em alguns indicadores.

      Pra mim, o preço importa e isto não quer dizer que não compro FII nos preços que estão, quer dizer que os preços importam pra mim, tanto é que este mês já fiz meu aporte acrescentando algumas cotas do que já tenho e pagando preço de agora que está bem acima do que já paguei anteriormente, como também incluindo mais um FII diferente na minha carteira.

      Vou fazer um post com alguns FII e alguns preços e acompanharemos de tempos em tempo.

      Abraço1

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  5. Cheguei a conclusão que preço é tudo. No ano passado a maior parte dos meus aportes eram direcionados para FII e NTNB de LP. E vendi minha posição num fundo cambial.
    No momento aporto muito pouco e de maneira muito pontual.
    A maior parte do meu aporte esta indo pra....?

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  6. Se há aplicações mais seguras oferecendo taxas líquidas semelhantes ou superiores aos yelds dos FII (num cenário de taxas de ocupação e demanda por imóveis constantes), o mais provável é que haja uma debandada dos imóveis, derrubando suas cotações. O inverso disso, em nossa opinião, é o que acontece agora. Estamos há alguns meses longe dos FII, que continuam sob monitoramento. Quem sabe neste mês?

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    1. Isso aí Nazareno, o monitoramento é constante mas ainda assim a gente consegue garimpar um ou outro FII. A diversificação é minha estratégia kkkkk

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  7. Importa e mt!

    Adicionei o seu blog no meu RSS Feed Reader (http://abacusliquid.com/blogosfera/)
    Quando tiver uma oportunidade adicione também o meu novo site no seu reader (http://abacusliquid.com).

    Grande Abraço!

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  8. Boas,

    Pra mim importa, não quero comprar caro, quero barato orasss.

    :D

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    1. Hahahaha, IM, bem simples né?! Quem quer comprar algo caro?

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  9. Pois é!
    Alguns já estão começando a cair um pouquinho em relação ao começo do mês e ao mês passado. Temos que sempre ficar de olho nos preços, mas claro que não podem ser o único balizador

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    1. Pois é, o preço não é o único balizador mas dizer que não importam.....

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  10. Muito Sucesso nesta jornada BPM. Postei hoje minha evolucao patrimonial entre janeiro de 2013 e julho de 2016. Tamo junto. Abraços

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  11. Minha humilde opinião, inclusive sou bem amador, o preço importa sim.
    Digo isso pois acabei de passar por essa experiência. Felizmente aportei muito pouco, cerca de R$5.5k em 07 FII. Dos 07, apenas 02 valorizaram pouca coisa.
    Os outros 05 desvalorizaram, em média, 5% da data que comprei (01/08/2016).

    Apenas dois destes FII me pagaram alugueis, sendo um 1.2% e outro 0.78% (do valor que comprei). Ambos desvalorizaram, então eu poderia ter comprado melhor e estariam me rendendo mais.

    Infelizmente fui nessa linha de: não importa o valor. Resultado, comprei tudo no dia 01/08 independente do preço.

    Portanto, acho razoável sim analisar o valor e, talvez, segurar um pouco a compra.

    Por fim, ainda estou aguardando o pagamento dos outros 05 para ter uma melhor noção do que fiz.

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    1. Anonimo no seu caso agora, se for investimento para médio e longo prazo, o melhor é deixar lá e tentar aportar com melhor preço. Por isso digo que os preços importam pois pode acontecer de estar em um momento de topo histórico e até mesmo ter uma alta especulativa por um contrato que pode estar por vir mas não há confirmação. Tem tempo que quero comprar mais BBPO11 mas a 120,00 não me animo a comprar pois ela paga sempre 88 centavos

      Poste aqui depois como foi a evolução do pagamento dos seus alugueis e se ficou satisfeito.

      Abraço!

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    2. Recebi essa semana mais um aluguel. R$12,37, TRXL11. Comprei a R$49,29, então acho que foi muito bem o desempenho, apesar de não ter valorizado/desvalorizado quase nada (hoje está cotada a R$49,36).

      Vou criar um blog desses para mim, só preciso disposição! kkkkkk

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    3. Esqueci de mencionar, no caso tenho 10 cotas (R$492,90).

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    4. Muito bom! Ela pagou acho que 1,24 por cota.

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    5. Criei o blog! Aguardo sua visita e ponderações! :D

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  12. Essa é aquela pergunta que qualquer resposta que dermos, arruma-se meia dúzia de opositores rs

    Então a melhor resposta é: Depende

    Depende do seu perfil de investidor e do momento da vida em que está.

    Se está começando, se faz aportes similares e regulares, se teu objetivo é de longo prazo, ... então Preço tem menor relevância.

    Se já está com patrimônio formado ou se vai fazer um aporte mais vultoso, então preço importa sim e buscar desconto ou "margem de segurança" é uma boa pedida.

    Agora... mais que o preço é preciso olhar para a Qualidade do que se compra. Um bom imóvel, em localização adequada e bem gerido vai custar mais caro (e vice-versa).

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    1. Grande mestre Tetzner, obrigado pela visita!
      Depende é uma excelente resposta kkkkk e realmente a qualidade do que se compra é fundamental, este quesito nem entra em discussão!
      Apareça mais vezes.

      Abraço!

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    2. Visita ilustre, rs. Primeira vez que vejo o Tetz na blogosfera.

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  13. BPM, buenas! Pergunta difícil. Eu aporto mensalmente independente do preço, mas se tiver alguma barbada, dou preferência à ela.
    Então, mesmo sem eu me importar com o preço, o preço importa - kkkk!

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    1. Hahahaha IPV, essa foi boa! Eu também aporto todo mês mas a diferença é que se acho algo caro eu compro outra coisa que acho barata kkkk

      Abraço!

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    2. Essa é minha "estratégia" também.

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    3. É nossa essência e Vagabundo?! Não tem como ficar comprando algo caro, gostamos de promoções.

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  14. Eu sempre achei uma baboseira essa história de que preço não importa, é algo que não costuma ser dito por milionários, mas só por investidores amadores e educadores financeiros. Se você puder aumentar sua reserva de valores e fazer aportes maiores nos momentos de baixa e pessimismo exagerado, que mal há nisso? Matematicamente suas possibilidades de lucro são bem maiores. É claro que o preço não pode, nem deve, ser uma paranoia e que é errado achar que podemos prever o mercado, mas disso não decorre que o preço não importa. Pra mim, preço importa sim, pode não ser o fator preponderante, nem o único, mas com certeza é uma variável a ser considerada.

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    1. Pois é Gustavo, o problema é que "especialistas" criam essa máxima e o povo que não estuda investimentos, o que é a maioria, vai na onda e compra as vezes ações com o preço lá em cima. A maioria das pessoas vão na onda das máximas e dos especialistas. Você deve fazer uma análise e um balanço se o que vai comprar está compatível, caso não esteja, sempre há outra opção.

      Não gosto de máxima de "especialistas". E como não sou especialista, não posso dizer essa frase também.

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  15. Eu sempre achei uma baboseira essa história de que o preço não importa, é algo que não costuma ser dito por milionários, mas só por investidores amadores e educadores financeiros. Se você puder aumentar sua reserva de valores e fazer aportes maiores nos momentos de baixa e pessimismo exagerado, que mal há nisso? Matematicamente suas possibilidades de lucro serão bem maiores. É claro que o preço não pode, nem deve, ser uma paranoia e que é errado achar que podemos prever o mercado, mas disso não decorre que o preço não importa. Pra mim, preço importa sim! Pode não ser o fator preponderante, e nem o único o fator a ser levado em conta, mas com certeza é uma variável a ser considerada.

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    1. Gustavo,

      Perfeita sua colocação. Não é uma regra pétrea essa de preço não importa. Não podemos ser tão inflexíveis. Se algo está com preço alto e outra coisa com preço melhor, por que não comprar a menor?

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