O post de hoje vai trazer a avaliação daquele empreendimento que eu havia comprado, lembra? A multipropriedade em um hotel em Gramado, no Rio Grande do Sul. Se você é novo por aqui e ainda não conhece o assunto, vou deixar aqui embaixo os outros posts, desde 2017, que fiz explicando o racional, passando pelas obras, pela prestação de contas, de quanto recebi e por fim, da minha avaliação passando 7 dias hospedado lá.

Antes de eu dar minha avaliação, deixe eu contextualizar sobre o Grupo Gramado Parks. Não tenho nenhum vínculo com eles e só estou mostrando o Grupo aqui como um resumo do tamanho e do que eles possuem de empreendimentos. Caso queira visitar o site oficial, basta clicar aqui.

A Gramado Parks é a dona do primeiro café colonial do Brasil. Iniciando suas operações em 1972, o Grupo cresceu ficando famoso pelo seu Café Colonial Bela Vista. Quem já esteve no Rio Grande do Sul já deve ter tido a oportunidade de experimentar um Café desses. Trata-se de um brunch com muita variedade de comida e bebida.

Em 1990 eles inauguraram a nova casa do Café Colonial. Abaixo podemos ver a imagem do local e também de um café colonial servido por lá. O sistema é de "coma à vontade".

Dica: Vá por volta das 9 horas da manhã porque você sairá de lá as 12h e não vai querer comer pelas próximas 12 horas.

Após isso, uma série de novidades surgiram. O Grupo descobriu águas termais em meio à serra em Gramado e receberam autorização para exploração. De rede hoteleira eles inauguraram o Gramado Termas Resort Spa, o Exclusive Resort, o Bella Gramado e o Buona Vitta Gramado. Já estão com outros planos lançando o Aquan Prime Resort e o Namareh Carneiros.

No que tange à atrações, o Grupo Gramado Parks é dona do Snowland e do Acquamotion em Gramado, da Roda Gigante no Rio de Janeiro e do novo parque aquático que está sendo construído Acquaventura em Carneiros.

Além disso o Grupo tem parcerias com outras redes hoteleiras e com a RCI que é um site de gerenciamento de viagens com redes hoteleiras no mundo todo. Você pode conferir todas as atualizações no site oficial da Empresa.

Esses hotéis foram concebidos como multipropriedade, ou seja, o apartamento é dividido em frações que variam de 13 a 26 frações e você compra a quantidade que desejar. Existem muitos modelos de negócios assim, então antes de entrar em algum deles, estude bastante para ver se te atende. Já ressalto que não comprei com o intuito de investimentos e sim para uso, no entanto, posso alugar minhas semanas sem problema algum.

Vou começar falando da experiência na chegada. O hotel é bem bonito. Possui serviço de manobrista que é grátis para os proprietários mas custa R$ 25,00 para quem reserva e se hospeda normalmente. O atendimento foi excelente tirando todas as dúvidas, explicando tudo e proporcionando uma atenção diferenciada.

No lobby você encontra o bar, o restaurante, o atendimento ao proprietários, o salão para leitura e um piano onde você mesmo pode tocar. Semanalmente eles fazem algum evento neste salão e você é convidado.

Seguindo para o quarto, temos um espaço muito bom. A capacidade é de até 4 pessoas. Na entrada existe a pia com espelho e uma sala bem grande já com armários, sofá cama, TV e frigobar. Ao lado temos o quarto em um ótimo tamanho, cama King, escrivaninha e armário. A minha unidade fica em uma ponta com vista para uma área para lounge. O serviço de troca de roupa de cama é diário.

A piscina é grande e aquecida. Existe uma parte rasa de 15 cm de altura e um piscina de 30 cm de altura, específica para crianças. Ao fundo temos algumas cascatas onde você pode ficar lá aproveitando a queda da água nas costas. Existem espreguiçadeiras por todos os lados e algumas jacuzzis. As jacuzzis são reservadas por 30 minutos por família.

Ao lado da piscina existe a academia. Não é tão grande mas é bem equipada. A proposta é funcionar 24 horas, no entanto, devido ainda estarmos sob alguns protocolos do COVID-19, o uso está sendo feito com hora marcada também, iniciando as 6h e terminado as 22h.

O café da manhã é sensacional. Para os proprietários o valor é de R$ 29,90. Considero muito barato para o que é oferecido. Para se ter ideia, até espumante é servido no café da manhã. Como referência, paguei R$ 29,90 no Íbis do aeroporto para comer pouca coisa. Se você toma café as 9h da manhã, não vai conseguir almoçar ao meio dia. Destaque aqui o chocolate quente que é sensacional.

O Snowland está incluído, de graça, no pacote que comprei. Para cada semana tenho direito a 4 ingressos. Se fosse comprar cada ingresso, pagaria R$ 179,00, cada. Os ingressos só podem ser usados às terças-feiras.

Para quem não conhece o Snowland, é um parque temático onde você pode andar de patins no gelo, esquiar, fazer snowboarding, jogar neve nas pessoas dentre outras atrações. Lá dentro tem uma grande praça de alimentação e lojinhas.

Se você nunca viu neve de verdade, verá lá dentro. Na área da montanha de neve a temperatura é de -4º. Leve uma roupa de frio para a área antes da montanha de neve. A temperatura nessa área é de 14º. Para entrar na montanha, ele fornecem roupas especiais, no entanto, leve sua luva e sua toca.

Ainda no pacote que comprei, assim como o Snowland, o Acquamotion está incluído. São mais 4 ingressos por semana para serem usados às quartas-feiras. 

O Acquamotion é um parque aquático muito grande que foi construído no meio da serra com água termais. São praticamente 3 andares de piscinas, totalizando 7 piscinas. Logo quando você entra há uma área coberta com uma decoração bem bacana e uma piscina grande com bar, hidromassagem, espaço para relaxar e se divertir na água termal.

Mais a frente você encontra a piscina com ondas e várias espreguiçadeiras. É uma área muito legal e até crianças pequenas, como a minha, pode se divertir lá. 

Passando para o andar de cima você encontra as piscinas infantis e a piscina de borda infinita. São duas piscinas infantis, uma para crianças menores tipo até 4 anos e outra para crianças um pouco maiores de até uns 12 anos. Não quer dizer que crianças menores de 4 anos não possam brincar na outra piscina, pois ela é toda decorada mas é necessário uma supervisão dos pais.

A piscina de borda infinita fica ao ar livre. Na época do frio e de até neve que cai as vezes, deve ser interessante ficar dentro da água quente com a cabeça no frio 😂. Também existem algumas duchas de hidromassagem para você aproveitar.

Mais embaixo existem duas piscinas ao ar livre com área para hidromassagem também. Ao lado existem dois toboáguas. No geral existe muito espaço para você se divertir o dia inteiro. Se quiser descansar, só dormir nas espreguiçadeiras. Também há uma praça de alimentação mas não espere refeições elaboradas.

Se fosse pagar pelos ingressos, seriam mais R$ 179,00 por pessoas.

O hotel é sensacional. 7 dias lá é até pouco pelo conforto que temos. A cidade oferece muitas atrações. Se você for ficar 7 dias por lá, dois deles você já gasta no Snowland e no Acquamotion. Sobram 5 dias para conhecer a cidade que não é pequena. 

Ao lado de Gramado temos Canela. Se reservar mais um dia para visitar a cidade vizinha, sobra menos tempo ainda em Gramado. Além das atrações no centro de Gramado, ainda há diversas atrações no entorno.

Enfim, gosto da cidade, das atrações, do conforto, do Fondue então recomendo que todos conheçam. Entretanto tenho que alertar para preparar o bolso, pois tantas atrações acabam fazendo a gente gastar mais. Nada que um bom planejamento financeiro não resolva.

Sobre as minhas frações, estão disponíveis para meus amigos. Alguns já reservaram. Não pretendo fazer comércio mas talvez possa abrir para alguém externo.

Por enquanto é isso, forte abraço a todos!

BPM

Como comentei no post inicial, comprei o empreendimento para utilizar, no entanto, havia a possibilidade de deixar para alugar, caso eu não utilizasse. Desta maneira poderia gerar uma renda que pagasse todos os custos. Eu também poderia alugar para outra pessoa por conta própria sem precisar utilizar o sistema próprio do Resort.

Meu racional foi o seguinte: Tenho 4 semanas no ano. A escolha das semana é por sorteio. As semanas ficam divididas em 2 na média temporada, 1 na alta e 1 na super alta. Em Gramado não existe baixa temporada. Tendo 4 semanas, se eu alugar 3 semanas, consigo pagar os custos de condomínio e usufruir de uma semana sem desembolsar nada do meu bolso naquele ano.

Digo naquele ano porque eu desembolsei um valor para a compra da fração. Cabe ressaltar aqui que esse empreendimento me dá a escritura da minha fração. Também relembro que não comprei como investimento e sim para utilização.

Porém, a pandemia chegou e adiou um pouco os planos. As obras tiveram uma lentidão e o Resort não pode funcionar quando ficou pronto. Eu já tinha todas as minhas semanas marcadas e todas foram canceladas por conta do lockdown que tivemos.

Recebi vários comunicados dizendo que de acordo com as regras sanitárias e blá blá blá, o Resort não poderia iniciar suas atividades. Com isso, o custo acabou aumentando porquê ele já estava pronto mas sem gerar receita e uma nova divisão das semanas foi realizada.

Por fim, agora em 2021, quando as coisas começaram a melhorar, o Resort iniciou suas atividades. O início foi bem tímido com pouquíssimas unidades alugadas. Minha esposa, que também tem uma fração, recebeu sua parte dos alugueis mas foi bem baixo.

Mas como tudo está quase ao normal, o resultado de julho, onde é alta temporada, foi diferente. Eu separei minhas semanas para ficar em julho, agosto, setembro e novembro. A semana de novembro eu vou utilizar. Passear com a Belinha e tirar fotos no Natal Luz de Gramado. As demais deixei para alugar e agora vamos ver o quanto recebi.

Agora que já recebi duas das três semanas, posso trazer para vocês o resultado. Minha primeira semana foi de 25 de julho a 01 de agosto, o que está representado na imagem abaixo na última coluna. 

Reparem que no final tem o valor da distribuição Classic. Essa é a minha e por essa semana eu recebi o valor de R$ 2.199,52. Já a minha segunda semana foi de 22 a 28 de agosto e por essa semana recebi R$ 442,64. Podemos perceber uma grande diferença entre a temporadas. 

Já a terceira semana, apesar de já ter terminado, não entrou no nesse fechamento trimestral, ficará para a próxima de dezembro.

Ao todo, pelas duas semanas, recebi um total de R$ 2.642,16. Considerando que o condomínio custa R$ 289,55, que multiplicado por 12 é igual a R$ 3.474,60, ainda me falta R$ 832,44 para entrar no breakeven e só ter gasto o valor para adquirir a propriedade.

Como o resultado dos últimos dias de setembro que fechou a semana em outubro, só sai no próximo trimestre, vou ficar na expectativa de receber esses R$ 832,44 para ficar no zero a zero e utilizar uma semana sem pagar mais nada.

O que posso perceber também é que os custos para deixar eles alugarem para mim está bem alto. Se observamos ma primeira imagem, a diária média foi de R$ 717,00. Multiplicando isso por 7 dias na semana, teremos R$ 5.019,00. Fazendo os cálculos referente àquela semana que recebi R$ 2.199,52 chego à conclusão que deixei R$ 2.819,48 na mesa em taxas de operação.

Ainda não acredito que se eu tivesse alugado diretamente teria um retorno muito maior. Como sei que algumas pessoas que me seguem aqui também compraram, vou deixar elas comentarem para ver qual foi a percepção.

Após tudo isso que comentei, só me resta usufruir minha semana no Gramado Exclusive Resort. Uma coisa que esqueci de mencionar é que ganho 4 ingressos para o Snowland por semana, ou seja, são 16 ingressos.

Fora a parte financeira, caso você não conheça Gramado, sugiro conhecer. A cidade é muito linda e tudo funciona muito bem. Mas tenho que alertar para preparar o bolso porque tem muita atração e nem sempre as coisas são muito baratinhas.

Se quiser ficar no Gramado Exclusive Resort, podemos negociar uma das minhas semanas.

Forte abraço a todos!

BPM

Vocês conhecem Gramado na Serra Gaúcha? Não?? Precisam conhecer! Gramado é uma cidade espetacular na Serra Gaúcha muito linda e turística o ano inteirinho.

Gramado é famosa pelo seu Festival de Cinema mas fiquem sabendo que tem evento o ano inteiro por lá. A cidade é palco de vários festivais como festival de turismo, festa da páscoa, chocofest, festa da colônia e várias outras. Claro que não poderia esquecer de citar o famoso Natal Luz de Gramado né!

Eu já estive em Gramado diversas vezes que nem consigo contar. Estive lá há pouco tempo e já retornarei em breve. A cidade está muito linda agora para o Natal Luz. As ruas todas enfeitadas, shows quase todos os dias no Festival de Cinema, desfiles pelas ruas com personagens de natal além de todas as lojas completamente enfeitadas.

Vocês também já devem saber que o chocolate em Gramado é uma atração única né. Diversas fábricas e famílias produzem os mais variados tipos de chocolates que você com certeza vai querer experimentar. Também tem os famosos fondue que servidos de diversas maneiras deixam vocês na dúvida de qual escolher. O fondue é servido tradicionalmente com uma entrada de batatas, pão, goiabada e queijo, seguido de carne de boi, de porco e de frango finalizando com diversas frutas servidas ao chocolate quente.

Como a cidade está o ano inteiro recebendo turistas então os serviços são bons mas os preços nem sempre são os mais baratos. Não é nada absurdamente caro mas é que existem tantas cosias para se fazer e para comer que acaba gastando muito por lá.

Outra atração muito bacana é o Snowland. Trata-se de um parque de neve de verdade com mais de 16 mil metros quadrados de diversão. Isto mesmo, lá dentro neva de verdade, então prepare-se para o frio. Lá dentro você pode fazer snowboard (pago à parte) patinar no gelo, descer em uma boia uma montanha de gelo, tomar chocolate quente, assistir a alguns teatrinhos, fazer compras e se congelar a vontade.

Em Gramado, além da rua principal que já é cheio de atrações e onde fica o local do Festival de Cinema, ainda tem a rua coberta com vários restaurantes, o Mini Mundo, a Casa do Papai Noel, o Lago Negro, o Super Carros dentre outras atrações.

Como falei acima, os lugares para comer são bem legais também. Essa pizzaria é uma muito famosa e muito boa. Tem tanto lugar que fica muito difícil indicar algum. Uma dica boa é sempre olhar o Peixe Urbano ou qualquer outro aplicativo de descontos ou compra em grupo. Vocês podem encontrar facilmente fondue para duas pessoas pelo preço de uma e muitos ainda fornecem uma taça de vinho ou até mesmo transporte do seu hotel até ao restaurante.

Esta foto ao lado é um lugar chamado Estação do Crepe, La Gare. É um lugar muito aconchegante com um ótimo cardápio. Eles têm um hambúrguer americano que é uma delícia e o atendimento é ótimo!

Além de tudo o que Gramado oferece, o que é tanta coisa que fica impossível ir lá uma única vez, vocês ainda têm a oportunidade de visitar as outras cidades da serra gaúcha e passear pela rota romântica. É tanta coisa pra falar que não dá pra expressar em apenas um post então, sigamos para a segunda parte de hoje: Meu mais novo investimento (financeiro e de lazer).

Quando estive em Gramado pela última vez há um mês, fui seduzido por um empreendimento em construção que me chamou a atenção por ser uma oportunidade em dois sentidos para mim, de um lado vou aproveitar algumas semanas que quiser passar em Gramado e do outro, caso não queira ir é só colocar para alugar. Trata-se do Gramado Exclusive Resort.

Antes de falar um pouco dele deixo claro que não ganho nada postando aqui e nem é recomendação de comprar. Apenas relato pois como tudo no blog, escrevo sobre as minhas estratégias e um pouco sobre viagens então, embarquem comigo nessa viagem financeira.

Falando agora mais especificamente da parte financeira, Gramado recebe mais de 7 milhões de turistas por ano e o mais interessante é que a cidade possui pouco mais de 30 mil habitantes.

O índice de ocupação dos hotéis é sempre acima de 60% tornando Gramado um lugar sem baixas temporadas. Isto mesmo, Gramado é considerado apenas média, alta e super alta temporada. Para se ter ideia, a cidade já está com mais de 90% de ocupação em todos os tipos de acomodações disponíveis. Agora imaginem o preço de quem quer reservar em cima da hora? Eu sei pois reservei para o dia 25 de dezembro 😭.

O Natal Luz começou dia 27 de outubro e com um mês de programação já recebeu mais de 700 mil pessoas. Vamos falar mais do empreendimento então.

A família Caliari é dona de muita coisa em Gramado. Eles começaram com o Café Colonial (outra mega atração onde vocês comem até explodir) e foram expandindo seus negócios até construirem o Snowland. Agora eles têm o direito de explorar as águas termais que foram encontradas na cidade, pois é em meio a um lugar extremamente frio no inverno onde até neva, tem-se águas termais.

Criaram então um parque para explorar essas águas termais mas este não é o foco pois não é o que comprei, comprei outro chamado Gramado Exclusive Resort' que fica alí no caminho de Gramado para Canela.

O Empreendimento trata-se do sistema de frações nas quais vocês podem usar algumas semanas por ano. Este sistema é conhecido de vários já e pra falar a verdade, nunca me agradou mas neste caso foi diferente. Cada fração custa 99 mil reais e se comprar duas o preço cai para 89 mil e se quiser pagar à vista, chega até a 76 mil reais.

Cada apartamento possui 37 metros quadrados e você terá a escritura de sua parte. Toda essa parte burocrática está certinha então vamos ao que mais interessa. No caso do plano diamante vocês têm a opção de usufruir de 4 semanas por ano sendo 2 na média temporada, 1 na alta e 1 na super alta. Cada semana te dará direito a ter 4 ingressos para o snowlnad e 4 ingressos para o parque de águas termais, isto é dado a você por ser proprietário. Se querem saber o preço do snowland fiquem sabendo que é em torno de 170 reais por pessoa.

A escolha das semanas é feita de acordo com uma letra que você ganha quando compra a unidade então, em um ano você poderá ser o primeiro a escolher as semanas mas isto vai mudando com o tempo e uma hora será o último.

Se não quiser usufruir de suas semanas pode optar pelo sistema de aluguéis. Eles te oferecem aquele sistema que dividem o valor dos apartamentos alugados por todos que deixaram pra alugar, então mesmo que seu apartamento não seja alugado, irá receber um valor. Os alugueis são feitos por semana pois você tem direito a 28 dias que correspondem a 4 semanas. Digamos que não queira ir em uma semana e coloque para alugar. Ele ficará disponível e na semana seguinte você receberá o dinheiro equivalente ao aluguel, mesmo que não tenha alugado o seu, ou seja, você pode ganhar mais ou menos mas sempre vai ganhar.

Agora vamos a um simples cálculo de quanto podemos ganhar, caso não queiramos desfrutar das delícias de Gramado. Ah, não sei se mencionei mas o Resort, claro, é 5 estrelas então faremos comparações com hotéis 5 estrelas ou resorts por lá.

Para não alongar demais, apesar que não tem como né, fiz uma busca no booking.com em hotéis 5 estrelas. A primeira busca foi realizada com um mês de antecedência praticamente para hospedar na super alta temporada do natal e a outra foi feita com praticamente 6 meses de antecedência para média temporada. Claro que com tanta antecedência e para a média temporada o preço cai bastante mas a ideia é fazer um cálculo médio.

Super alta temporada de natal. Reserva feita com um mês de antecedência.

       

Média Temporada. Reserva feita com quase 6 meses de antecedência.

Dá pra perceber que o Kurotel não se importa muito com temporadas né 😂😂. De qualquer maneira podemos ver a disparidade dos preços. Na super alta temporada temos diárias de quase 3 mil reais no Kurotel. Tudo bem, vou fazer confessar que este hotel não é referência por ser um centro médico onde os artistas vão então ficaremos com os demais.

Podemos ver que o mais barato para super alta temporada, reservando com um mes de antecedência, a diária fica mais de mil reais. Já na média temporada, com quase 6 meses de antecendência fica uma diária média de 550 reais, ou seja, metade do preço.

Mas onde quero chegar? Quero fazer um breve cálculo tendo como diária média de 650 reais. Caso não queira se hospedar semana nenhuma e colocar para alugar todos os 28 dias, teremos um valor de R$ 18.200. Considerando 12 meses de condomínio que custará 290 reais, teremos então que descontar um valor de R$ 3.480 por ano ficando então o valor de R$ 14.720 mas calma que as finanças não são feitas de chocolate então teremos que pagar 20% pelos serviços no caso de deixar no sistema do próprio resort. Não mencionei acima mas você pode alugar por conta própria também. Tirando-se então os 20% em um valor de R$ 2.944, sobram R$ 11.776. Dividindo este valor por 12 meses chegaremos em R$ 981,33 mensais.

Como podemos ver nos cálculos, na pior das hipóteses teremos um valor de praticamente uma renda fixa como um CDB ou LCI. Mas vamos piorar um pouco mais e baixar o valor da diária de 650 para 600, neste caso, na pior das hipóteses teremos um FII. O valor será equivalente ao de um FII. Então considero um investimento muito bom caso eu não vá utilizar algumas das semanas a que tenho direito, caso eu utilize posso pegar o valor que pagaria em um hotel e aportar.

O empreendimento também dá direito a outras coisas como uma parceria com a RCI viagens. Não vou tecer grandes comentários que para uma pessoa que gosta de viajar como eu, a RCI é uma boa opção mas deixo aqui alertado que neste empreendimento a gente ganha 5 anos de isenção da anuidade da RCI e mais alguns mimos.

Resumindo, isto tudo foi para falar que comprei frações de um resort e que caso não queira usufruir posso deixar para alugar e receber de renda o valor referente à média dos meus Fundos de Investimentos Imobiliários. Achei o empreendimento bem interessante e ele já está com as obras aceleradas com entrega prevista para agosto de 2019.

Por enquanto é isso pessoal.

Abraço a todos e vamos passear em Gramado!