terça-feira, 28 de novembro de 2017

Gramado Serra Gaúcha, meu novo investimento ( Financeiro e lazer)

Fala galera da Finansfera!!!

Natal Luz de Gramado

Vocês conhecem Gramado na Serra Gaúcha? Não?? Precisam conhecer! Gramado é uma cidade espetacular na Serra Gaúcha muito linda e turística o ano inteirinho.

Gramado é famosa pelo seu Festival de Cinema mas fiquem sabendo que tem evento o ano inteiro por lá. A cidade é palco de vários festivais como festival de turismo, festa da páscoa, chocofest, festa da colônia e várias outras. Claro que não poderia esquecer de citar o famoso Natal Luz de Gramado né!

Eu já estive em Gramado diversas vezes que nem consigo contar. Estive lá há pouco tempo e já retornarei em breve. A cidade está muito linda agora para o Natal Luz. As ruas todas enfeitadas, shows quase todos os dias no Festival de Cinema, desfiles pelas ruas com personagens de natal além de todas as lojas completamente enfeitadas.


Vocês também já devem saber que o chocolate em Gramado é uma atração única né. Diversas fábricas e famílias produzem os mais variados tipos de chocolates que você com certeza vai querer experimentar. Também tem os famosos fondue que servidos de diversas maneiras deixam vocês na dúvida de qual escolher. O fondue é servido tradicionalmente com uma entrada de batatas, pão, goiabada e queijo, seguido de carne de boi, de porco e de frango finalizando com diversas frutas servidas ao chocolate quente.

Como a cidade está o ano inteiro recebendo turistas então os serviços são bons mas os preços nem sempre são os mais baratos. Não é nada absurdamente caro mas é que existem tantas cosias para se fazer e para comer que acaba gastando muito por lá.

Outra atração muito bacana é o Snowland. Trata-se de um parque de neve de verdade com mais de 16 mil metros quadrados de diversão. Isto mesmo, lá dentro neva de verdade, então prepare-se para o frio. Lá dentro você pode fazer snowboard (pago à parte) patinar no gelo, descer em uma boia uma montanha de gelo, tomar chocolate quente, assistir a alguns teatrinhos, fazer compras e se congelar a vontade.




Me aventurei e não cai nenhuma vez! 😀

Em Gramado, além da rua principal que já é cheio de atrações e onde fica o local do Festival de Cinema, ainda tem a rua coberta com vários restaurantes, o Mini Mundo, a Casa do Papai Noel, o Lago Negro, o Super Carros dentre outras atrações.

Lago Negro

Rua sinuosa (tipo a de San Francisco 😂)

Lago Negro


Pizzaria em forma de Barco Viking


Como falei acima, os lugares para comer são bem legais também. Essa pizzaria é uma muito famosa e muito boa. Tem tanto lugar que fica muito difícil indicar algum. Uma dica boa é sempre olhar o Peixe Urbano ou qualquer outro aplicativo de descontos ou compra em grupo. Vocês podem encontrar facilmente fondue para duas pessoas pelo preço de uma e muitos ainda fornecem uma taça de vinho ou até mesmo transporte do seu hotel até ao restaurante.

Esta foto ao lado é um lugar chamado Estação do Crepe, La Gare. É um lugar muito aconchegante com um ótimo cardápio. Eles têm um hambúrguer americano que é uma delícia e o atendimento é ótimo!

Além de tudo o que Gramado oferece, o que é tanta coisa que fica impossível ir lá uma única vez, vocês ainda têm a oportunidade de visitar as outras cidades da serra gaúcha e passear pela rota romântica. É tanta coisa pra falar que não dá pra expressar em apenas um post então, sigamos para a segunda parte de hoje: Meu mais novo investimento (financeiro e de lazer).

Meu novo investimento financeiro e de lazer!

Quando estive em Gramado pela última vez há um mês, fui seduzido por um empreendimento em construção que me chamou a atenção por ser uma oportunidade em dois sentidos para mim, de um lado vou aproveitar algumas semanas que quiser passar em Gramado e do outro, caso não queira ir é só colocar para alugar. Trata-se do Gramado Exclusive Resort.

Antes de falar um pouco dele deixo claro que não ganho nada postando aqui e nem é recomendação de comprar. Apenas relato pois como tudo no blog, escrevo sobre as minhas estratégias e um pouco sobre viagens então, embarquem comigo nessa viagem financeira.

Falando agora mais especificamente da parte financeira, Gramado recebe mais de 7 milhões de turistas por ano e o mais interessante é que a cidade possui pouco mais de 30 mil habitantes.

O índice de ocupação dos hotéis é sempre acima de 60% tornando Gramado um lugar sem baixas temporadas. Isto mesmo, Gramado é considerado apenas média, alta e super alta temporada. Para se ter ideia, a cidade já está com mais de 90% de ocupação em todos os tipos de acomodações disponíveis. Agora imaginem o preço de quem quer reservar em cima da hora? Eu sei pois reservei para o dia 25 de dezembro 😭.

O Natal Luz começou dia 27 de outubro e com um mês de programação já recebeu mais de 700 mil pessoas. Vamos falar mais do empreendimento então.

Uma noite fria em Gramado


A família Caliari é dona de muita coisa em Gramado. Eles começaram com o Café Colonial (outra mega atração onde vocês comem até explodir) e foram expandindo seus negócios até construirem o Snowland. Agora eles têm o direito de explorar as águas termais que foram encontradas na cidade, pois é em meio a um lugar extremamente frio no inverno onde até neva, tem-se águas termais.

Criaram então um parque para explorar essas águas termais mas este não é o foco pois não é o que comprei, comprei outro chamado Gramado Exclusive Resort' que fica alí no caminho de Gramado para Canela.

O Empreendimento trata-se do sistema de frações nas quais vocês podem usar algumas semanas por ano. Este sistema é conhecido de vários já e pra falar a verdade, nunca me agradou mas neste caso foi diferente. Cada fração custa 99 mil reais e se comprar duas o preço cai para 89 mil e se quiser pagar à vista, chega até a 76 mil reais.

Cada apartamento possui 37 metros quadrados e você terá a escritura de sua parte. Toda essa parte burocrática está certinha então vamos ao que mais interessa. No caso do plano diamante vocês têm a opção de usufruir de 4 semanas por ano sendo 2 na média temporada, 1 na alta e 1 na super alta. Cada semana te dará direito a ter 4 ingressos para o snowlnad e 4 ingressos para o parque de águas termais, isto é dado a você por ser proprietário. Se querem saber o preço do snowland fiquem sabendo que é em torno de 170 reais por pessoa.

A escolha das semanas é feita de acordo com uma letra que você ganha quando compra a unidade então, em um ano você poderá ser o primeiro a escolher as semanas mas isto vai mudando com o tempo e uma hora será o último.



Se não quiser usufruir de suas semanas pode optar pelo sistema de aluguéis. Eles te oferecem aquele sistema que dividem o valor dos apartamentos alugados por todos que deixaram pra alugar, então mesmo que seu apartamento não seja alugado, irá receber um valor. Os alugueis são feitos por semana pois você tem direito a 28 dias que correspondem a 4 semanas. Digamos que não queira ir em uma semana e coloque para alugar. Ele ficará disponível e na semana seguinte você receberá o dinheiro equivalente ao aluguel, mesmo que não tenha alugado o seu, ou seja, você pode ganhar mais ou menos mas sempre vai ganhar.

Agora vamos a um simples cálculo de quanto podemos ganhar, caso não queiramos desfrutar das delícias de Gramado. Ah, não sei se mencionei mas o Resort, claro, é 5 estrelas então faremos comparações com hotéis 5 estrelas ou resorts por lá.

Para não alongar demais, apesar que não tem como né, fiz uma busca no booking.com em hotéis 5 estrelas. A primeira busca foi realizada com um mês de antecedência praticamente para hospedar na super alta temporada do natal e a outra foi feita com praticamente 6 meses de antecedência para média temporada. Claro que com tanta antecedência e para a média temporada o preço cai bastante mas a ideia é fazer um cálculo médio.


Super alta temporada de natal. Reserva feita com um mês de antecedência.

       


Média Temporada. Reserva feita com quase 6 meses de antecedência.



Dá pra perceber que o Kurotel não se importa muito com temporadas né 😂😂. De qualquer maneira podemos ver a disparidade dos preços. Na super alta temporada temos diárias de quase 3 mil reais no Kurotel. Tudo bem, vou fazer confessar que este hotel não é referência por ser um centro médico onde os artistas vão então ficaremos com os demais.

Podemos ver que o mais barato para super alta temporada, reservando com um mes de antecedência, a diária fica mais de mil reais. Já na média temporada, com quase 6 meses de antecendência fica uma diária média de 550 reais, ou seja, metade do preço.

Mas onde quero chegar? Quero fazer um breve cálculo tendo como diária média de 650 reais. Caso não queira se hospedar semana nenhuma e colocar para alugar todos os 28 dias, teremos um valor de R$ 18.200. Considerando 12 meses de condomínio que custará 290 reais, teremos então que descontar um valor de R$ 3.480 por ano ficando então o valor de R$ 14.720 mas calma que as finanças não são feitas de chocolate então teremos que pagar 20% pelos serviços no caso de deixar no sistema do próprio resort. Não mencionei acima mas você pode alugar por conta própria também. Tirando-se então os 20% em um valor de R$ 2.944, sobram R$ 11.776. Dividindo este valor por 12 meses chegaremos em R$ 981,33 mensais.

  • Se o investimento foi de 99 mil reais então teremos aproximadamente 1% mensal.
  • Se o investimento foi de 89 mil reais, no caso de comprar duas frações, teremos aproximadamente 1,1% mensal.
  • Se o investimento foi de 79 mil reais, no caso de comprar à vista, teremos aproximadamente 1,29% mensal.



Como podemos ver nos cálculos, na pior das hipóteses teremos um valor de praticamente uma renda fixa como um CDB ou LCI. Mas vamos piorar um pouco mais e baixar o valor da diária de 650 para 600, neste caso, na pior das hipóteses teremos um FII. O valor será equivalente ao de um FII. Então considero um investimento muito bom caso eu não vá utilizar algumas das semanas a que tenho direito, caso eu utilize posso pegar o valor que pagaria em um hotel e aportar.

O empreendimento também dá direito a outras coisas como uma parceria com a RCI viagens. Não vou tecer grandes comentários que para uma pessoa que gosta de viajar como eu, a RCI é uma boa opção mas deixo aqui alertado que neste empreendimento a gente ganha 5 anos de isenção da anuidade da RCI e mais alguns mimos.

Resumindo, isto tudo foi para falar que comprei frações de um resort e que caso não queira usufruir posso deixar para alugar e receber de renda o valor referente à média dos meus Fundos de Investimentos Imobiliários. Achei o empreendimento bem interessante e ele já está com as obras aceleradas com entrega prevista para agosto de 2019.

Por enquanto é isso pessoal.

Abraço a todos e vamos passear em Gramado!










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47 comentários:

  1. BPM, que bom que gostou do sistema fracionado. Essa é uma nova fronteira de investimento. Isso faz com que o VGV possa ser multiplicado por 3, e para consumidores pode ser uma boa aquisição, principalmente se junto com algum plano que envolva mais hotéis pelo mundo, onde você pode trocar suas semanas se assim quiser.
    Minha participação nesses investimentos não é como consumidor, o seu caso, mas como investidor "qualificado", assim fico contente que um consumidor com conhecimento financeiro tenha gostado, isso quer dizer que as chances do meu investimento dar certo ficam ainda maiores.
    Um abraço

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    1. Grande Soul,

      O segredo do sucesso é como o esquema é montado e eu pesquisei várias coisas, inclusive no Reclameaqui e não ví nada desabonador. No Reclameaqui tem algumas pessoas que ficaram descontentes mas por não terem certeza do que querem e não do sistema em sí.

      Este tem sim a possibilidade de trocar os créditos por hotéis no mundo todo e isto me animou pois viajo bastante. O que é melhor ainda é que a semana média em Gramado já dá 25 crédito enquanto uma semana em Cancun, por vezes fica por 7 créditos mais a taxa.

      Como falei acima, pesquisei bastante coisa e ví que no meu caso é só ganho, seja viajando ou seja deixando pra alugar.

      Boa sorte nos seus investimentos!

      Abraço!

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    2. Sim, BPM, o marketing é agressivo. É a VAM que fez a intermediação dessas cotas? Eu acho que a VAM é o Langheto em Gramado, se não me engano. Eles venderam 40 milhões em cotas em poucos meses. Porém, o marketing é agressivo, e há muita reclamação no reclame aqui. Ao menos é o que você disse, o grosso das reclamações é pela abordagem, e não pelo produto em si. Porém, creio que esse pode ser um Calcanhar de Aquiles em relação às vendas nos anos vindouros.
      É uma bela jogada e sacada:
      a) O marco legal ainda não é bem definido, inclusive um conhecido meu está de alguma forma ligado com a construção e pressão jurídica para aprovação do projeto de lei no Senado sobre propriedade fracionada. Há alguns problemas jurídicos, já que o instituto jurídico é novo, mas se vier a regulação, ficará muito interessante, principalmente pela possibilidade de subdivisão da matrícula imobiliária
      b) O condomínio é repartido pelos proprietários das cotas. Ora, isso faz com que o fluxo dos hotéis sejam muito mais previsíveis. Os hotéis podem ter quartos em unidades fracionadas, e outros não.
      c) Faz com que os donos das frações, que nada mais é do que um uso compartilhado, possam ter acesso a uso de bons hotéis e bons lugares turísicos, sem a necessidade de imobilizar um capital grande e custos recorrentes (pense numa casa ou apartamento de praia).

      Enfim, o conceito é bem interessante.

      Um abraço

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    3. Exato Soul.

      Quanto a intermediação, no meu caso quem fez foi o próprio grupo da família Caliari. Eles escolhem por perfil e eu fui abordado no Super Carros, logicamente viram eu e minha esposa estacionando o carro e depois nos abordaram. Lá não houve nenhum tipo de dúvida nas informações prestadas. Inclusive fiz vários questionamentos e não ví nada de estranho ou pegadinha.

      O problema é que eles têm outros pontos de vendas em shopping e isso que acaba trazendo pessoas que não tem pleno conhecimento de como analisar o empreendimento e acaba se empolgado.

      Um amigo quis saber sobre o assunto e entrou no site, pegou um número de telefone e ligou. A atendente não sabia metade do que escrevi aqui. Ele me retornou questionando várias coisas que a atendente não soube responder, então eu fotografei algumas partes do contrato e mandei pra ele ver, foi aí que ele entendeu bem o assunto.

      Acho esse conceito muito interessante desde que você realmente use os benefícios que ele oferece como as viagens oferecidas pela RCI por preços bem abaixo do mercado. Precisa também ter disponibilidade para aproveitar as promoções mas nada que não possamos fazer já já na IF.

      Para quem não viaja nunca, nem pra Gramado e muito menos para fora do país, não vai achar o plano interessante.

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  2. Se o esquema é tão bom assim, por que quem construiu o resort vende para os outros? Ah vá...

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    1. Anônimo,

      Eles ganham nos 20% de taxa. Como o amigo Soul falou, ele é a outra ponta é pode responder o quanto é rentável.

      Se você analisar o empreendimento vai ver que a construção se paga com as frações vendidas e depois disso é só administrar a hotelaria onde as taxas e salários serão pagos com o valor dos condomínios e os 20% de cada aluguel é lucro puro.

      Não existe almoço gratis, eles têm o direito de comercializar isso lá, sem contar o que ganharão com os serviços das lojas e dos parques.

      Abraço!

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  3. fltou considerar a taxa de ocupacao media de 60, isso reduz bastante os valores.

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    1. Posso estar nos 60% e não nos 40. De qualquer maneira até 0,7% ao mês empata com FII.

      Abraço.

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  4. Sempre bom estudar e aprender alternativas de investimento, quando estamos dentro de um assunto, temos boas chances de fazer boas escolhas.

    Abraço e bons investimentos

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    1. DIL,

      No meu caso a diversificação é primordial. Eu poderia investir esse valor em FII mas estaria aumentando o mesmo tipo de ativo. Neste caso estou investindo em um imóvel que, caso não use como lazer, vai me dar rendimento como um FII. O rendimento fica o mesmo mas a diversificação aumenta.

      Abraço!

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  5. Bolsonaro com motor de Astra afugentando a concorrência28 de novembro de 2017 16:31

    Nossa, nunca tinha ouvido falar nesse esquema, que interessante!!!

    Perguntas de leigo:

    - O valor pago é para um uso "vitalício" do resort? Todos os anos daqui pra frente vc poderá usufruir da estrutura?

    - Não entendi muito bem a parte das taxas e despesas fora o valor de compra do plano. Ou seja, mesmo adquirindo um plano e querendo fazer uso do mesmo durante o ano, outros custos serão desembolsados? Não é "all-inclusive"?


    Um abraço!

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    1. Bolsonaro,

      Que nick hein kkkkk.

      O valor pago é vitalício. Você tem uma fração do apartamento, é como se você e mais 12 amigos tivessem comprado então cada um tem 1/13 avos do imóvel escriturado. Se quiser vender sua parte depois também pode.

      As únicas taxas fora do valor do plano são as de ITBI e escritura que todo imóvel na planta exige quando fica pronto. A prefeitura de Gramado tem um acordo com imóveis sendo construídos devido ao alto valor dos imóveis na região. Para cada fração vai ficar em torno de 2500 reais para toda documentação como ITBI, registros cartorários e outros. Este valor paga só quando ficar pronto para uso, assim como um apartamento na planta que você comprar.

      A única coisa que você vai pagar é o condômino mensal, nada que qualquer apartamento normal não cobre.

      Abraço!

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  6. Desejo sorte no investimento. Para mim timesharing é furada e sempre foi!!

    OBS: morei em Gramado muitos anos...conheço muito bem a região...eu investiria em imóveis em Gramado, mas nunca em timesharing.

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    1. Obrigado Anônimo,

      Pois é, também nunca gostei desse sistema mas desta vez avaliei os riscos e os retornos e, pela possibilidade de me hospedar de vez em quando, resolvi arriscar.

      Todo tipo de investimento tem algum tipo de risco né. Vide alguns FII que estão com rendimentos baixos como EDGA e FEXC, vide algumas RF que estão pagando 0,8 e ainda tem que descontar IR e as ações da GE que comprei e depois vendi com prejuízo de 26% mas também tem aqueles que dão excelentes lucros como pode conferir na página carteira.

      De qualquer modo vou relatando aqui se está sendo vantajoso ou não. Acompanhe.

      Abraço!

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  7. Sempre quis ir a Gramado. E com você falando tão bem assim a vontade aumenta ainda mais.

    Excelente post. Deu pra sentir o gostinho do chocolate na boca rsrs

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  8. Conheço Gramado e quando me hospedei por lá meu pensamento foi: "nada mal estar na ponta vendedora destes serviços. Estou sendo assaltado pela diária da hospedagem e, por incrível que pareça, estou aceitando passivamente. Que lugar aconchegante e bonito!"

    Sempre estou ligado nas milhares de "propostas irrecusáveis" de investimento que aparecem até mim. Descarto 99,99% delas após uma análise com premissas básicas. Confesso que especificamente este que você mencionou não estava no meu radar. Inclusive agradeço pelo conteúdo disponibilizado, vale o estudo.

    Vou dar uma aprofundada a respeito e quem sabe montamos um FII da finansfera pra investir nesse negócio aí =D

    PS: até os comentários do Soul Surfer são estruturados e dignos de parar o que se está fazendo para ler com mais atenção. Que personagem fantástico na finansfera!

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    1. TR,

      Excelente comentário. Em Gramado a gente abre a carteira com gosto de chocolate. Se tiver crianças então, aí que fica mais gostoso ainda né.

      De tanto deixar dinheiro lá sem retirar, resolvi entrar nesse empreendimento aí kkkkk. Realmente um FII da Finansfera seria ótimo.

      Eu não quis me alongar no post mas vejamos. São 136 apartamentos com 13 frações cada. Digamos que cada apartamento saia pelo valor de 1kk, já serão 136kk para construir o resort, ou seja, ele se paga.

      Os serviços serão custeados pelo valor do condomínio. As taxas de ITBI, habite-se e escritura são pagos pelo proprietário da fração.

      20% dos aluguéis são deles, ou seja, se cada fração deixar alugado por uma média de 650 reais mensais, por ano eles levam 3k por fração e este valor é lucro líquido. Agora imagine se das 1768 frações, apenas 768 deixarem pra alugar? O lucro seria de 2,34 kk ou 192k por mês. Nada mal hein.

      Quando Soul comentou que tá na outra ponta pensei: ahhhh me dei bem então kkkkk

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  9. Estive em Gramado na páscoa no ano passado, realmente o lugar é maravilhoso!

    Em relação a esse tipo de negócio, achei bem interessante, acredito ser algo novo em se tratando de imóveis, eu particularmente nunca me deparei com uma oferta desse tipo.

    Já vi algo parecido com lanchas e iates, onde se é ofertado a compra de uma cota do barco, de forma que o mesmo barco tenha X donos, ficando sob a responsabilidade da empresa vendedora a gestão da agenda do barco e da manutenção, logicamente cobrando uma taxa para isso.

    Abraços!

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    1. Ministro,

      Este sistema é antigo. Ele já existia com alguns hotéis pelo mundo mas como qualquer tipo de produto, tudo depende de como é apresentado e das parcerias que eles fazem.

      No caso em questão achei vantajoso para quem viaja bastante pois a questão da parceria com a RCI é muito boa.

      Já para casos de lanchas, barcos ou outros produtos que são mais fáceis de se deteriorarem não sei se seria interessante. Há também a desvalorização do bem por ficar mais velho, como um carro. Já no caso de imóveis é um pouco diferente ainda mais em se tratando de um resort em um lugar totalmente turístico.

      Abraço!

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  10. Fala BPM!

    Assim como o Diário, você fez aumentar a vontade de conhecer Gramado! Quem sabe não dou um pulo ai pós Natal. Dai aproveito e vejo esse negócio ai. Por sinal, achei bem interessante. Como viajo pouco, acho que para mim talvez não seja viável, mas com a opção de aluguel, posso estar enganado

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    1. IInglês,

      Pra quem não viaja tanto os benefícios nem farão tanto sentido mas o empreendimento, na pior das hipóteses, empata ou com a poupança ou com um FII.

      Abraço!

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  11. Bem interessante isso ai! Sempre preferi investimentos além do papel. Gostei. Um dia quem sabe não entre nessa parada?

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    1. Bufunfa,

      Sempre comentamos que imóvel é um investimento seguro né, então é sempre bom aumentar o aporte em imóveis também e manter o equilíbrio da carteira.

      Abraço!

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  12. Olá BPM,

    Legal essa diversificação. Já estive em Gramado, mas não pude aproveitar o bastante, pois a minha companhia não colaborou. Então, foi um lugar que não tenho uma lembrança boa por causa da cia, mas a cidade é bem legal.

    Abraços.

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    1. Cowboy,

      Pena ouvir isso, sei o quanto é ruim pois também já passei por uma situação assim.

      Mesmo assim quando tiver oportunidade, visite novamente Gramado e se for a partir de 2019 pode reservar minha fração kkkk

      Abraço!

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  13. Fala BPM!

    Gramado realmente é uma cidade muito bonita e agradável. Visitei-a algumas vezes uma vez que uma das filiais da empresa que eu trabalhava fica em Igrejinha, aí pertinho.

    Interessante esse sistema de frações. Que tal colocar aqui no blog posteriormente o retorno desse seu investimento? Ajudaria a todos nós avaliá-lo melhor.

    Agora uma dúvida: 7 milhões de turistas por ano? O RJ parece que recebe 5... Será que está certo?

    Abraço!

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    1. Fala André,

      Com certeza vou postando aqui as evoluções. Vou postar as semanas que deixei para alugar e ver o retorno anual mas o empreendimento só fica pronto em agosto de 2019. Há uma esperança de ficar pronto antes pois as obras estão adiantadas e tem como acompanhar o andamento das obras no youtube, eles colocam todos os meses um video.

      Pois é cara, 7 milhões acredita? Eles me passaram esta informação e pesquisei um pouco no google. Encontrei umas reportagens de 2015 falando que 6 milhões de turistas visitaram a cidade.

      No site oficial de Gramado há uma informação de 6 milhões também. http://www.gramado.rs.gov.br/imprensa não duvido nada que este ano passe de 7.

      Abraço!

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    2. Deve ser o maior destino turístico do Brasil então, mais que o Rio... De qualquer forma, pelo tamanho da cidade, é meio estranho esse número. Eu também vi as reportagens que vc comentou. Mas fiquei com uma pulga atrás da orelha rsrs

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  14. BPM,

    Bem que poderiam haver FIIs com empreendimentos em Gramado.
    7 milhões de turistas ao ano (se é que é isso mesmo) não é um número a ser desprezado, mas os dados oficiais que você citou muitas vezes não refletem a realidade. Eu também achei estranho, assim como o André.

    De qualquer forma, desejo-lhe bons rendimentos em seu novo investimento. :)

    Abraços,

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    1. Pois é Rosana,

      Eu também achei que poderia ter FII por lá mas acontece que em cidades pequenas, principalmente no interior do Rio Grande do Sul, há um monopólio de coisas além de o governo local vetar grandes empreendimentos e empresários. Muitas coisas por lá são de famílias. Este caso é a família Caliari que praticamente domina os maiores empreendimentos em Gramado. Tente construir um parque maior que o Snowland por lá.

      Quer ver um exemplo real disso? Descobriram águas termais por lá. A família Caliari foi autorizada a explorar o local. Subitamente após a autorização mais ninguém foi autorizado a explorar outras áreas, ou seja, apenas a família Caliari que já está construindo um parque na área pode usufruir disso.

      Assim como a família Sarney é dona do Maranhão, em outros lugares outras famílias dominam.

      Posso citar mais um exemplo. Em Santa Maria, cidade com mais de 300 mil habitantes, os mercados são proibidos de abrirem aos domingos e feriados, o primeiro shopping de verdade foi inaugurado em setembro, não há grandes redes de lojas como Tok Stok, Leroy Merlin ou algumas concessionárias como BMW, Audi e Mercedes. 50% das lojas do centro da cidade pertence a uma mesma família e por aí vai.

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    2. BPM,

      Eu não sabia disso, que pena.
      É muito desagradável e ruim para o desenvolvimento e para a imagem do país esse tipo de monopólio, principalmente em pleno século XXI. Além de ser absurdamente injusto, como o caso das águas termais que você citou, que só podem ser exploradas por apenas uma família.
      Onde fica a isonomia nisso tudo?

      Eu não imaginava que o RS fosse semelhante ao MA nessa questão. Lamentável, pois o IDH do primeiro é relativamente superior.

      Abraços,

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  15. bpm.
    Parabéns pelo blog. Estive pensando sobre o seu investimentos. Sabe qual a área total por cota? Achei o valor da obra muito caro 28mil/m2 área privativa. A empresa que está angariando deve estar faturando muito com o empreendimento e depois vai faturar muito com Adm. Acho q em geral os grupos hoteleiros cobram 5 a 7%. Hoje estou hospedado em canela, hotel com piscina aquecida, 3 quadras de tennis, recreação, café da manhã, vista p vale etc... 350/dia p casal.
    De qualquer maneira sou muito curioso com este tipo de negócio, já tive varias oportunidades e sempre faltou coragem ou convicção. Vá nos contando tudo! Abraços e sucesso.

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    1. Anônimo,

      A área total do Resort é de 13.550,20 m2 de área construída. O apartamento é de 1 quarto com área privativa de 37,76m2 e 77,27m2 de área comum sendo o total de 115,03m2 por unidade.

      E sim, eles estão ganhando muito dinheiro como comentei acima. Os proprietários das frações pagam toda a construção do Resort. O valor dos condomínios pagam todas as despesas de manutenção e funcionários. Existem lojas e restaurantes que nem vou colocar no cômputo.

      Eles vão ganhar 20% sobre cada aluguel que os proprietários deixarem pra eles administrarem, ou seja, este é o valor líquido.
      Veja este comentário que fiz mais acima.

      20% dos aluguéis são deles, ou seja, se cada fração deixar alugado por uma média de 650 reais mensais, por ano eles levam 3k por fração e este valor é lucro líquido. Agora imagine se das 1768 frações, apenas 768 deixarem pra alugar? O lucro seria de 2,34 kk ou 192k por mês. Nada mal hein.

      Já Canela não é igual a Gramado apesar de estar apenas 7km de distância. Eu ponho a culpa no prefeito pois quem visita Gramado sempre visita Canela só que as cidades são muuuuuito diferentes.

      Quando estive em outubro em Gramado, as ruas estavam todas decoradas já. A cidade já estava linda demais. Fui a Canela e lá estava abandonada. Não tinha nem a árvore de natal na praça e muitas calçadas por fazer do tipo obra iniciada e não acabada. Não tinha nada de interessante em Canela e assim o turismo fica todo em Gramado.

      O preço das diárias diferem bastante por conta disso mas todo turista que ficar na cara do gol né então acabam pagando mais caro.

      Abraço!

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  16. Gosto muito da Serra Gaucha, já fui duas vezes e pretendo ir mais umas 10 até morrer, rs. O Brasil tem poucos lugares que me chama atenção, mas este é um que está no meu coração. Mas este parque gelado de esqui eu não conhecia.
    Interessante este investimento, mas não tenho coragem não, rs
    Abraço!

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    1. Uó,

      Você e mais um convidado a se hospedar no meu ap quando ficar pronto 😀

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  17. é um investimento diferente sem duvida, nao se ve algo assim todo dia. legal vc compartilhar. eu nao entendi é quanto seria o valor da diaria - vc se baseou exclusivamente na media de valor de hoteis 5 estrelas na regiao ? lá é hotel mesmo com serviço de quarto ou é apartamento ? boa sorte, que renda muita grana e alegria !

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    1. Vagabundo,

      Sim, fiz uma média de valores dos aluguéis da região. Estou sempre indo lá e ficando em hotéis.

      Quanto ao apartamento, lá e um resort com todos os serviços, tipo um flat. No valor está tudo incluído, desde mobiliário com trocas a cada 5 anos quanto os serviços de camareira diariamente.

      Obrigado pelas palavras.

      Abraço.

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  18. Nossa, gastar tanto dinheiro pra passar férias em um gramado? Se fosse acimentado pelo menos...

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    1. Melhor do que gastar pra passar férias em Pau Grande em Rondônia ou em Pintopolis em MG kkkkkk

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  19. Voltando ao assunto investimento , nos cálculos feitos acho q pulei algum entendimento : primeiro o custo de Capital no cálculo avista , afinal pagará para iniciar a receber somente em final de 2019, até lá os juros compostos ou o investimento em um FIi vai superar esses 1,1% ao mês que não é o valor presente . Segundo : custo de oportunidade , ficar dependendo de um investimento futuro em ano de eleição , onde tudo poderá acontecer , sendo que se investir em um Fii no dia seguinte se o que te fez comprar piorar as projeções você vende a cota é parte pra outra , nesse caso também é o fator liquidez , pra quem vender ou repassar as cotas do resort? Qual o % q cobram para transferência ? E por último e não menos importante . Em caso de separação do cônjuge , entra em inventário como um imóvel que pagará ITCMD , Advogado etc . Enquanto que em FIi se a coisa ficar feia pra o casal , vc vende as cotas e vai esfriar s cabeça no Caribe . Há esqueci .. tem mais uma dúvida , em um flat desse se tem 13 cotas s diária recebida não dividiria em 13 frações também ?? Valeu e Obrigsfo por dar oportunidade de sanar assuntos pertinentes .

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    1. Fala Mauricio!

      Você não perdeu nada, matematicamente você está correto, porém com ressalvas, então vamos a alguns comentários:

      1- a compra do empreendimento não foi para investimento, foi para uso mesmo porém, caso não use, há a possibilidade de alugar e tirar uma pequena renda que se assemelhará a um FII;

      2 - como falei, matemática,ente você está certo. Quem comprar à vista pensando em apenas investimento, perderá o custo de oportunidade pois ao comprar FII hoje você terá 21 meses de rendimentos até que fique pronto mas há de considerar o tempo que ficará investido. Para quem ainda é novo e pensa em longo prazo, digo aí mais de 10 anos, esse custo de oportunidade vai acabar sendo diluído, vai demorar mais vai ser diluído, para quem é mais velho e já investe pra viver de renda talvez não seja a melhor opção;

      3- quanto a eleições, não sei se afetará muito pois as obras já está estão adiantadas e provavelmente ficará pronto antes do prazo além do que é uma empresa privada que já arrrecadou o valor da construção por completo. O que pode acontecer é diminuir o número de turistas na cidade e impactar o valor da diária, no entanto não podemos esquecer que se isso acontecer não será apenas com setor hoteleiro de Gramado, será com o Brasil todo, inclusive bolsa e alugues em geral;

      4- o resort cobra 20% nos aluguéis mas na venda eu não lembro, teria que ver o contrato mas é a mesma coisa que um imóvel. No caso do seus questionamento quanto a taxa que cobram, separação de bens, ITCMD e advogado, estamos falando de qualquer imóvel, seja em Morumbi, no Rio, em Manaus ou Gramado. Neste caso o questionamento é no caso de investir em imóveis em Geral e não especificamente no Resort.

      5- por último, são 13 cotas sim mas cada cota tem 28 dias, são 4 semanas por cota que multiplicado por 13 fecha o ano todo, neste caso fiz os cálculos somente em cima de 28 dias por fração.

      Resumindo, comprei pensando em usufruir, tanto eu como minha família e até alguns amigos mas no caso de não usufruir, não ficará parado sem render nada. Para que, pensa em comprar exatamente como investimento, também vale dependendo do perfil da pessoa. Existem muitas pessoas que investem tudo em imóveis e ficam vivendo de aluguéis, neste caso entra tudo que comentou de impostos.

      Seja sempre bem vindo trazendo pontos de vista e questionamentos. O interessante é a troca de experiência e poder discutir sobre pontos de vista diferentes. Com certeza existem coisas que deixo passar e a galera comenta aqui.

      Abraço.

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  20. Fui em Julho e não gostei. Cidade muito cara mesmo, e fez bem menos frio que eu esperava. Os parques ecológicos são bons, mas só.
    Achei Campos do Jordão superior.

    ass: AFR

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    1. Anonimo,

      Conheço Campos do Jordão também, acho bem legal mas ainda prefiro Gramado, acho mais organizado e tem mais festas diferentes o ano todo.

      Quanto ao frio, questão de sorte né, já passei reveillon em Londres e depois fui a Paris e não conseguir ver neve, já ontem nevou em Paris.

      Abraço.

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  21. Bom dia, fiz minha primeira postagem no blog. Se puder conferir. Também já acresci o seu endereço. Grato pelo estímulo. www.InvestidorInvisivel.com

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    1. Seja bem vindo Investidor Invisível!

      Vou conferir seu blog. Bons investimentos.

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