Buscando o primeiro milhão

Fala galera da Finansfera!!!

Vale a pena comprar um imóvel?

Ainda revisando alguns posts que havia tirado do ar, encontrei este sobre os custos para a compra de um imóvel. Acho interessante ler alguns posts com mais de 2 anos e perceber que os fundamentos de finanças e investimentos praticamente não mudam.

E ae pessoal?! De tanto ouvir falar sobre comprar imóvel para investir e que é um dos melhores investimentos que existem e blá blá blá, resolvi pesquisar e tirar umas conclusões sobre se é mito ou verdade e sabe o que descobri? Nada!! kkkkkk Descobri que tudo depende, depende de várias coisas, do lugar, da época, do preço, do tipo de imóvel, do tipo de fachada do prédio, se tem porteiro, se tem lazer, se tem garagem, preço do condomínio e assim vai.

Converso e leio bastante sobre o assunto e na verdade a minha conclusão momentânea é que não vale tanto a pena assim. Lí bastante no blog do queroficarrico e em outros também. No queroficarrico tem um post que fala sobre os custos para comprar um imóvel. Certa vez tive que fazer uma apresentação de tema livre para ser avaliado na minha técnica de plataforma e meu assunto foi exatamente este, Os Custos para se Comprar um Imóvel! No queroficarrico tem todos os cálculos das taxas, alguns vou expor aqui.

Fico pensando nas pessoas que compram imóvel de qualquer maneira para investir e pior que isso, fazendo dívidas que não precisam para pagar este imóvel. De tanto as pessoas falarem que comprar imóvel é investimento, todos querem comprar sem ao menos pesquisar se realmente vale a pena.

Quando uma pessoa conversa comigo sobre comprar imóvel para investir eu faço algumas perguntas como:

Estas são algumas das perguntas que faço quando o assunto é comprar imóvel e sempre ouço a mesma coisa de todos: O imóvel valoriza! Gente, essa valorização que tanto falam dos imóveis já passou, este bumm imobiliário foi de 2000 até agora. As pessoas argumentam coisas do passado como se no futuro fosse acontecer igual. Não é porque um amigo seu comprou um imóvel em 2003 e vendeu em 2009 pelo dobro do preço que se você comprar em 2014 vai vender pelo dobro do preço em 2020. Tem outro post no queroficarrico que fala sobre a desvalorização do imóvel em relação à inflação.

Ai pode parecer que eu sou contra comprar um imóvel. Negativo! Sou extremamente a favor, desde que seja pra você morar ou então que seja a vista ou no mínimo que o valor líquido do aluguel pague as prestações.

Respondendo às perguntas, vamos falar um pouco sobre o que acho.

Antes, explicando rapidamente o que é custo de oportunidade. É o quanto você deixa de ganhar com aquele dinheiro gasto, por exemplo, se você compra um imóvel de 300 mil você deixa de ganhar em média 18 mil por ano caso este dinheiro estivesse aplicado em 0,5% sem considerar juros compostos.

Respondendo então:

1 - Na compra de um imóvel de 300 mil você gasta:

O valor total dessa conta para a compra do imóvel é de R$ 51.100,00. Claro que nos cálculos estão incluídos meses de condomínio e IPTU mas se você comprar e alugar em 6 meses este valor não muda muito.

2 - Neste caso o imóvel passa a ser R$ 351.100,00 pois você vai gastar este valor em um ano. Aqui acontecem os problemas, as pessoas compram imóvel e esquecem que tem a pagar este monte de imposto.

3 - Aluguel gira em torno de 0,5 a 0,7% do valor do imóvel. Com isto você recebe entre R$ 1.500,00 a R$ 2.100,00. Já um investimento em Tesouro Direto, Fundo de Investimento Imobiliário e até mesmo algum tipo de CDB te dá de 0,8% pra cima. TD já chegou a dar mais de 1,2% ao mês, tudo depende de qual título está comprado. Não falamos nem de ações e alugueis de ações, pois exigem mais estudo.

4 - Financiando:  Esta tabela foi feita com uma simulação na Caixa Econômica Federal sendo um cliente com o máximo de benefícios que alguém pode ter e vejam só o quanto de juros é pago.

Reparem que o valor da amortização é constante e o que faz diminuir a prestação é o valor dos juros mensalmente. Notem que no primeiro mês pagaremos R$ 1.833,64 de JUROS!!! e ao final de 12 meses teremos pago R$ 21.721,87 de juros e apenas R$ 7.714,20 de amortização do valor do imóvel. Precisa falar algo mais?

5 - Custo de oportunidade eu expliquei na questão 1.

6 - Considerar os gastos no período que não está alugado eu coloco apenas IPTU e condomínio, não considero taxas extras apesar de saber que todo ano tem algo.

7 - Estas manutenções são raras mas as vezes são custosas, eu morei de aluguel e fiz uma viagem, passei 15 dias fora e quando voltei o piso da sala todo havia levantado, coisa de poltergeist, do sobrenatural, bruxaria total e quem teve que arcar com os gastos para a troca de todo o piso?? Ele mesmo, o proprietário.

8 - Por fim vem a pior parte. Você está considerando o imposto de renda? Dependendo da sua renda pode pagar até 27,5% ao leão e não vamos falar de cambalachos de alugar direto, colocar no nome da esposa, estou considerando apenas fazer o normal. Para um aluguel de R$ 1.500,00 você pagar 10% para a imobiliária, perde aí R$ 150,00, sobra R$ 1.350,00 e agora tira os 27,5%, seu líquido passa a ser R$ 978,75 ao mês! Pois é, do aluguel de R$ 1.500,00 reais, você recebe líquido apenas R$ 978,25 por mês, considerando que seu imóvel é de 300 mil você está tirando aproximadamente 0,33% de lucro.  

Aí me falam: mas você não está considerando a valorização. E eu respondo, se vou desembolsar 51 mil pra comprar o imóvel então no primeiro ano ele tem que valorizar aproximadamente 18% só pra eu ficar no zero a zero e com o tempo este valor vai se diluindo e vai aumentando meu lucro, no entanto se você aplicar este valor os cálculos serão bem diferentes e muito mais à seu favor. Experimente aplicar o valor dos juros mensalmente para ver o que acontece no final dos 30 anos de financiamento, Você estará milionário e comprará o mesmo imóvel em menos de 10 anos.

Enfim, comprar um imóvel é algo a se pensar bastante. Sugiro calcular todas as taxas e impostos assim como juros no caso de financiamento. Depois leia bastante sobre o assunto, existem vários especialistas no assunto que podem auxiliar. Lí vários livros do Gustavo Cerbasi e foi onde ouvi pela primeira vez a máxima de " Comprar ou alugar?". Hoje acompanho vários blogs e converso com vários amigos que compram e vendem imóveis mas estes são profissionais, utilizam várias técnicas para a compra, coisas que demoram bastante para aprender.

E você? Concorda comigo? Discorda? Dê sua opinião! Esta é apenas uma visão que eu tenho sobre um tabu que pra mim não é taxativo. Manda aí o seu comentário que vou gostar de lê-lo para debatermos o assunto e aprendermos mais :)