Gramado Exclusive Resort - Chegou a hora de acertar as contas!

by - 17:03

Fala galera da Finansfera!!!







Em novembro de 2017 eu comprei uma fração em um resort em construção em Gramado. Como minha esposa e a família dela são do Sul, como morei lá muito anos e gosto muito de passar uns dias em Gramado, resolvi comprar uma fração no Gramado Exclusive Resort onde eu passaria a ter 4 semanas por ano.

Se você não viu os detalhes dessa compra, clique neste link. Veja também este outro link onde fiz uma atualização das obras. Agora chegou a hora de mostrar o resultado financeiro dos aluguéis.

Gramado Exclusive Resort - Apartamentos para aluguel


Como comentei no post inicial, comprei o empreendimento para utilizar, no entanto, havia a possibilidade de deixar para alugar, caso eu não utilizasse. Desta maneira poderia gerar uma renda que pagasse todos os custos. Eu também poderia alugar para outra pessoa por conta própria sem precisar utilizar o sistema próprio do Resort.

Meu racional foi o seguinte: Tenho 4 semanas no ano. A escolha das semana é por sorteio. As semanas ficam divididas em 2 na média temporada, 1 na alta e 1 na super alta. Em Gramado não existe baixa temporada. Tendo 4 semanas, se eu alugar 3 semanas, consigo pagar os custos de condomínio e usufruir de uma semana sem desembolsar nada do meu bolso naquele ano.

Digo naquele ano porque eu desembolsei um valor para a compra da fração. Cabe ressaltar aqui que esse empreendimento me dá a escritura da minha fração. Também relembro que não comprei como investimento e sim para utilização.


A Pandemia atrapalhou o início do projeto


Porém, a pandemia chegou e adiou um pouco os planos. As obras tiveram uma lentidão e o Resort não pode funcionar quando ficou pronto. Eu já tinha todas as minhas semanas marcadas e todas foram canceladas por conta do lockdown que tivemos.

Recebi vários comunicados dizendo que de acordo com as regras sanitárias e blá blá blá, o Resort não poderia iniciar suas atividades. Com isso, o custo acabou aumentando porquê ele já estava pronto mas sem gerar receita e uma nova divisão das semanas foi realizada.

Por fim, agora em 2021, quando as coisas começaram a melhorar, o Resort iniciou suas atividades. O início foi bem tímido com pouquíssimas unidades alugadas. Minha esposa, que também tem uma fração, recebeu sua parte dos alugueis mas foi bem baixo.

Mas como tudo está quase ao normal, o resultado de julho, onde é alta temporada, foi diferente. Eu separei minhas semanas para ficar em julho, agosto, setembro e novembro. A semana de novembro eu vou utilizar. Passear com a Belinha e tirar fotos no Natal Luz de Gramado. As demais deixei para alugar e agora vamos ver o quanto recebi.

Quanto recebi de aluguel do Gramado Exclusive Resort


Agora que já recebi duas das três semanas, posso trazer para vocês o resultado. Minha primeira semana foi de 25 de julho a 01 de agosto, o que está representado na imagem abaixo na última coluna. 

Reparem que no final tem o valor da distribuição Classic. Essa é a minha e por essa semana eu recebi o valor de R$ 2.199,52. Já a minha segunda semana foi de 22 a 28 de agosto e por essa semana recebi R$ 442,64. Podemos perceber uma grande diferença entre a temporadas. 

Já a terceira semana, apesar de já ter terminado, não entrou no nesse fechamento trimestral, ficará para a próxima de dezembro.





Conclusão Parcial

Ao todo, pelas duas semanas, recebi um total de R$ 2.642,16. Considerando que o condomínio custa R$ 289,55, que multiplicado por 12 é igual a R$ 3.474,60, ainda me falta R$ 832,44 para entrar no breakeven e só ter gasto o valor para adquirir a propriedade.

Como o resultado dos últimos dias de setembro que fechou a semana em outubro, só sai no próximo trimestre, vou ficar na expectativa de receber esses R$ 832,44 para ficar no zero a zero e utilizar uma semana sem pagar mais nada.

O que posso perceber também é que os custos para deixar eles alugarem para mim está bem alto. Se observamos ma primeira imagem, a diária média foi de R$ 717,00. Multiplicando isso por 7 dias na semana, teremos R$ 5.019,00. Fazendo os cálculos referente àquela semana que recebi R$ 2.199,52 chego à conclusão que deixei R$ 2.819,48 na mesa em taxas de operação.

Ainda não acredito que se eu tivesse alugado diretamente teria um retorno muito maior. Como sei que algumas pessoas que me seguem aqui também compraram, vou deixar elas comentarem para ver qual foi a percepção.

Considerações Finais


Após tudo isso que comentei, só me resta usufruir minha semana no Gramado Exclusive Resort. Uma coisa que esqueci de mencionar é que ganho 4 ingressos para o Snowland por semana, ou seja, são 16 ingressos.

Fora a parte financeira, caso você não conheça Gramado, sugiro conhecer. A cidade é muito linda e tudo funciona muito bem. Mas tenho que alertar para preparar o bolso porque tem muita atração e nem sempre as coisas são muito baratinhas.

Se quiser ficar no Gramado Exclusive Resort, podemos negociar uma das minhas semanas.

Forte abraço a todos!

BPM



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12 comentários

  1. Cara, que coincidencia esse post.
    Esses dias lembrei desse empreendimento seu.
    Me parece que tem outro blogueiro que entrou nesse empreedimento.
    Eu já visitei um desses empreendimentos em porto de galinhas (no nordeste é fortíssimo, Natal, Recife, etc.).
    Na época eu até fechei simplesmente pela empolgação de uma namorada à época.
    Depois eu cancelei.
    Para o meu perfil não é o tipo de empreendimento/investimento que me atrai.
    Valeu.

    Mineiro.

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    1. Olá Mineiro!

      Esse é um ramo que atrai muitas pessoas pela emoção mas a maioria deles não é bom negócio. Eu já quase fechei um negócio desses no México quando estive num resort lá. Só que esses internacionais são complicados porque você precisa sair do país.

      Já se você visita sempre o lugar, até vale a compra para ter um lugar para ir e não exatamente como investimento.

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  2. Colega...que tremenda furada. Eu tenho um post exatamente sobre isso, sobre essas vendas de cotas de imóveis em cidades turísticas. Já vi essas vendas em Floripa, em Olímpia-SP e em Caldas Novas.

    Pra começar, se fosse um negócio bom, pode ter certeza que não chegariam pra te oferecer. Pra investimento, nunca que valeria a pena. Qual é o retorno que dá essa cota de quarto? Quais são os riscos? Nunca dá vacância na hospedagem? O que garante que a administradora faz os repasses nos valores corretos?

    Pra usufruto, vale menos ainda. Você é super milionário pra jogar dinheiro desse jeito? Passa férias ou feriados viajando sempre para o mesmo lugar? Caramba amigo, olha o tamanho do Brasil e do mundo, quanto lugar legal. Sério mesmo que viaja sempre pra Gramado pra justificar torrar uma grana com cota de apartamento?

    Pelo que entendi, a sua mulher comprou outra? Qual é a sua?

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    1. Olá AC!

      Pois é, existem muitas ofertas nesse sentido. O importante é saber como o negócio funciona para não ser "enganado". Tudo deve ser feito com total conhecimento do que está fazendo.

      Todo tipo de negócio é uma troca né? No meu caso sempre vou viajar para o Sul porque a família da minha esposa é de lá. No fim vai da particularidade de cada um. Eu comprei pensando também em deixar minha família usar, já que tenho condições de fazer isso. Tenho uma filha de 21 anos, várias primas, sobrinhas e que agora elas podem passar uma semana lá e sim, é exatamente pra isso que comprei, pra deixar disponível.

      Caso não utilize, posso deixar para alugar com eles e mesmo que tenha vacância, eles utilizam o sistema de Poll que é a divisão dos alugueis para todos que tinham aquela semana em específico. Por exemplo, digamos que esta semana tenha 100 quartos vagos e somente 70 foram ocupados. Neste caso, pega-se a receita dos 70 apartamentos e divide entre os 100.

      O que garante que a administradora faça os repasses é exatamente o contrato. Chegou minha vez e recebi na minha conta certinho. Como comentei, minha esposa tem outra parte justamente pelos mesmos motivos que eu e na semana que não foi usada, ficou disponível para aluguel e ela recebeu a parte dela.

      Sobre viajar, gosto bastante e já viajei dezenas de países pelo mundo mas ir a Gramado é algo que sempre estará nos planos por ser uma "rotina", assim como ir ao Rio de Janeiro onde minha família mora. Então não viajo pra Gramado pra justificar torrar a grana, viajo por vontade mesmo.

      Finalizando, a compra não foi para investimentos. Para investimentos tenho lá minha quantia satisfatória em FII e grande parte do meu patrimônio no exterior.

      Vou ler seu post sobre o assunto.

      Abraço!

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  3. Cara aqui em Natal vejo muito rolo com esse pessoal vendendo esses empreendimentos para turistas. Eu nunca entraria numa negócio desses. Mas sua experiência aí pode ter sido diferente.

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    1. Sax, é um negócio ruim de entrar mesmo. Como investimento não vale de jeito nenhum. Já para utilizar, vai da avaliação de cada um desde que não prejudique as finanças. Eu já paguei R$ 800 em diária em Gramado e isso foi em 2018. Hoje o mesmo lugar que fiquei está mais caro ainda. Como comprei essa fração em 2017, o preço foi aquele e hoje só pago o condomínio.

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  4. BP,

    Conversava esses dias com um amigo e ele me disse que na empresa dele venderam várias cotas de um empreendimento parecido em Bonito - MS.

    Vou ser sincero e EU não gosto desse tipo de negócio, ser sócio de 1/10 de alguma coisa é sempre complicado e esses resorts me parecem ainda mais complicados.

    O "preconceito" que tenho na cabeça sobre esses negócios é grande, me parece que são vendidos por muito mais do que valem e os custos de administração e manutenção são bem razoáveis. Eu pessoalmente não compraria, da mesma forma que não compraria sozinho uma casa de praia, acaba criando aquele negócio de precisar ir lá para valer a pena.

    Reconheço que você não comprou com a ideia de ser um investimento.

    Mas se me permite perguntar:

    Se fosse hoje ainda faria esse negócio?

    Se for pra se desfazer sua participação como funciona? É burocrático? A administradora faz proposta de compra ou você tem que se virar para achar outro cara ?

    Abraços,
    Pi

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    1. Fala PI,

      Realmente, como comentei acima, esses negócios geralmente não são um "investimento" tem que comprar sabendo o que é e com uma grana que não faça falta.

      Se fosse hoje, com o preço que paguei em 2017, eu compraria mas com certeza, hoje no preço que eles devem cobrar hoje, não compraria.

      Eu tenho escritura da minha fração e posso passar ela pra quem eu quiser, inclusive entra em herança e fica para minha filha quando eu morrer, não perco a fração.

      Não sei se a administradora faz proposta de compra mas se fizer, com certeza vai pagar muito pouco. Vou até pesquisar se tem alguém vendendo e quando poderia ser uma fração dessas. Apesar que ainda não é o melhor momento para vender. O melhor momento, caso queira vender, tem que ser após toda essa crise de pandemia quando o turismo voltar a 100%.

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  5. Muito interessante ler o seu relato.
    Já li muita coisa sobre essas cotas em hotéis, mas nunca me senti confortável para investir.
    Lembro de um conhecido que falava das 3 alegrias com o apartamento na praia: Quando comprou, quando vendeu, e quando recebeu o dinheiro.

    No seu caso, que é voltado mais para uso do que renda, acho interessante.

    Sucesso,

    Abraço

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    1. Mas realmente para investir é bem difícil João. Tenho amigos que compraram cotas em Orlando e hoje ficam desesperados pra encontrar alguém para viajar e pagar aluguel a eles para, pelo menos, manter o custo do imóvel.

      Problema é que em Orlando, você precisa ter dólares e ainda pagar a passagem né.

      Abraço.

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  6. BPM!

    Fui em Gramado 2 vezes e recomendo demais. Cidade bonita, "cheirosa", pessoal educado (param o carro para você atravessar! hahaha) etc; mas realmente tem um custo elevado no quesito diversão e entretenimento.

    Quando estive aí na primeira vez fui abortado logo na entrada do Snowland por uma "vendedora" para fechar a compra de um desses apartamentos; perdi quase 1h ouvindo ela falar e, por fim, "estressei" e disse que eu estava de férias e que não iria tratar desses assuntos ali no meio da diversão. Sério! Fiquei puto da vida por conta disso.

    Dizem que oportunidades a gente só vê quando ela já passou. Não sei se posso concordar com isso mas às vezes faz algum sentido.

    Porém é bom ouvir o relato de alguém que fechou negócio e mostra como ficou a situação.

    Abs!

    Papai dos Investimentos
    https://papaidosinvestimentos.wordpress.com

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    1. Olá PI,

      Realmente esse pessoal de vendas é chato para caramba. Eu passo reto deles também 😂.

      No meu caso teve uma abordagem diferente. Como eu viajava demais (agora estamos com filha pequena e pandemia e viajamos menos), eu fiquei interessado em um desses programas de viagens chamado RCI. Na época existiam alguns benefícios que eu queria usufruir e descobri que comprando a fração, além de receber 4 entradas para o snowland para cada semana, ou seja, 16 ingressos para o snowland, ainda poderia me tornar sócio do RCI por 5 anos sem pagar nada. Esse foi outro benefício que usufrui bastante.

      Esses dias eu estava procurando pessoas que estão vendendo a mesma fração no mesmo lugar e o preço tem variado de 100 a 110k. Na época paguei 70k.

      Mas sem falar em investimentos (porque comprei pra usar), vou ver como é usar os serviços de hospedagem no fim do mês quando viajo. Pra mim não tem jeito, a família da minha esposa é do sul e todo ano tenho que passar por lá pelo menos 1 vez ao ano.

      Após a viagem eu posto aqui como foi.

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