É hora de comprar imóvel? Qual o melhor financiamento?

by - 12:58

 Fala galera da Finansfera!!!





Um assunto que sempre virá à tona é se comprar imóvel é uma coisa boa ou ruim. Se é um investimento ou não. Se vale a pena comprar de qualquer jeito ou não. E sendo assim, de tempos em tempos eu acabo fazendo uma reflexão mais profunda e trago o assunto aqui para debatermos.

Em primeiro lugar gostaria de dizer que o assunto compra de imóvel deve ser analisado de acordo com o cenário econômico, sendo assim, o assunto sofre variações com o tempo e o que era bom há dois anos, pode continuar sendo bom ou pode ter ficado ruim e por isso veremos então, no momento atual de segundo semestre de 2020, se é hora de comprar imóvel ou não.


Educação Financeira


Você já sabe mas não custa lembrar que tudo o que está ligado ao consumo e investimentos, tem base na educação financeira. Apesar de ser algo relativamente simples, pois se você gastar menos do que ganha você já está à frente da maioria da população, muitas pessoas não conseguem colocar a educação financeira em prática e se atolam em dívidas e mais dívidas.

A Compra de um imóvel também tem base na educação financeira. Se você não fizer um bom planejamento e não guardar uma parte do dinheiro, terá que fazer um financiamento cada vez maior o que pode comprometer seu futuro financeiro e é disso que falarmos agora. Em seguida, caso você tenha mitigado todos os riscos e se planejado, ai poderá estudar a melhor maneira de financeira um imóvel no momento.

Coisas importantes antes de comprar um imóvel


Antes de comprar um imóvel veja se você atende aos passos descritos abaixo. São passos importantes para que você não se meta em uma enrascada. Geralmente somos tomados pela emoção na hora de comprar um imóvel e esquecemos do futuro mas lembre-se de que se for financiar, vai pagar juros por um longo período. Muitas pessoas financiam por até 30 anos, já imaginou que pagará juros por 30 anos?


Crie uma planilha de controle financeiro

A primeira coisa que devemos fazer é ter uma planilha com tudo listado e organizado. Todas as suas dívidas futuras e perspectivas de dívidas devem estar listadas na planilha. Anote aquelas prestações no cartão de crédito, seguro do carro durante os anos futuros, escola de filhos, viagens e projete isso com uma certa folga porque a inflação tá ai ano a ano.


Não gaste mais do que ganha 



Essa premissa é básica mas temos que lembrar sempre. Se hoje você já gasta mais do que ganha, quanto tiver uma prestação de imóvel, vai agravar mais ainda a sua situação. Não gaste dinheiro extra também. Geralmente nós recebemos um dinheiro extra seja por um aumento temporário, por outro serviço temporário que fazemos, por uma herança ou qualquer outro motivo. Esse dinheiro não será seu salário mensal, viva sempre dentro do que ganha mensalmente.

Já vi muitas pessoas elevarem seu padrão de vida por estarem ganhando um pouco mais temporariamente. Pessoas que ganham uma porcentagem do salário por produtividade ou cargo de confiança tendem a achar que nunca mais vá perder o bônus mas quando perde, os gastos ficam mais altos que os ganhos.


Não deixe de conferir meu outro post chamado: A Polêmica de comprar um imóvel


Tenha dinheiro guardado

Pode parecer estranho mas antes de comprar um imóvel, tenha dinheiro guardado! Parar comprar um imóvel, não faça prestação até seu limite. Esse é talvez o maior erro de todos. Geralmente queremos comprar o melhor imóvel possível, afinal, se vou pagar por anos, que seja por algo que quero pro resto da vida, não é verdade?

Mas pense comigo, imagine que você faça uma prestação no seu limite de modo que não sobre dinheiro no fim do mês. Veja que estou considerando que sempre gasta o que ganha e não quem extrapola seus gastos mensais. O que falamos quando fazemos uma simulação? Que a prestação vai diminuir então é melhor pagar uma prestação alta agora que depois diminui.

O problema de pagar prestação alta esperando ela diminuir é que pra diminuir muito você vai precisar pagar 15 anos no caso de um financiamento de 30. A ilusão da prestação decrescente leva a gente a fazer a prestação mais alto que pudermos mas quando a gente percebe que cai apenas 2 reais por mês, já é tarde.

O dinheiro guardado que falo pra ter é para pagar as taxas e mobiliar o imóvel. Não entre nessa de financiar as taxas junto com o imóvel. Você já pensou que estará financiando taxas e impostos do governo (o que já é um absurdo por si só os valores cobrados) por 30 anos? Pagar juros, por 30 anos, de taxas e impostos é um absurdo que ninguém comenta.


E quando falo de mobiliar o imóvel é porque ninguém compra um imóvel sem nada pra fazer pra morar. Se você comprar na planta, o que é muito comum, vai querer fazer armário embutido, comprar painel pra sala, sofá novo, trocar piso, chamar uma decoradora, arquiteta e lá se vão mais algumas prestações mensais.  

Pense nisso! Prestação de imóvel, prestação de mobílias, parcelas de serviços de arquiteta, taxas extras ao longo dos anos, no caso de apartamentos, manutenção do imóvel ao longo dos anos, troca de carro, manutenção do carro, férias e muito mais. Tudo isso com prestação do imóvel pagando entre 50 e 60% da parcela só de juros.

Ainda teria muita coisa para falar sobre financiar um imóvel mas vou deixar para que vocês deixem nos comentários o que esqueci ou então tentarem me convencer de que isso tudo não é um problema. Passado então um pouco dos problemas que você pode enfrentar ao financiar um imóvel mas mesmo assim você quer financiar, vamos ver o que temos de menos pior no momento.



Melhor financiamento imobiliário 



Bom, se depois de tudo o que falei acima você ainda quer comprar um imóvel agora ou então já realizou todos os passos e está bem tranquilo para comprar um imóvel, vamos então dar uma olhada no financiamento da Caixa Econômica Federal, que é mais comum e depois no financiamento do Itaú, que está melhor no momento.

A novidade do momento são os novos tipos de financiamento atrelado ao IPCA e também à Poupança. Antes tínhamos somente taxas de juros fixas. Conforme aos juros iam caindo, você poderia renegociar as taxas de financiamento e consequentemente seu financiamento poderia ficar mais barato. O legal que essa modalidade de Taxas + IPCA já existe há anos nos investimentos mas para financiamento, é novidade.

Não recomendo fazer financiamento imobiliário atrelado ao IPCA e você já deve saber o motivo. Como estamos em um momento de IPCA baixo, tudo parece maravilhoso mas basta uma troca de governo, ou então em um descontrole maior nas contas públicas que o IPCA já já dispara e sabe o que vai acontecer? Sua prestação vai disparar junto. Vamos ver a taxa de juros na Caixa Econômica.


Caixa Econômica Federal

A Caixa esta oferecendo financiamentos a juros de 2,95% a 4,95% + IPCA. Então, isto significa dizer que, se o IPCA ficar em 3% e você conseguir pegar a menor taxa, pagará ao ano, 5,95% o que não é uma taxa ruim. Já se financiar com a taxa mais alta de 4,95% com o mesmo IPCA a 3%, vai pagar 7,95% ao ano, o que não é nada diferente do que existe hoje com algumas taxas fixas.

Agora imagine que o governo mude totalmente em 2022, o crédito seja ampliado, o funcionalismo público cresce a níveis estratosféricos, o assistencialismo cresça mais ainda e as reformas necessárias não sejam implantadas e o IPCA suba de volta até 10% ao ano. No mesmo cenário anterior você pagaria entre 12,95 e 14,95%. Não vejo esse cenário difícil de acontecer e com certeza, suas finanças não vão acompanhar.



Existem outras formas de financiamento como TR+ Taxa fixa. O TR está em zero mas também já foi bem alto. Fazer um financiamento a uma taxa variável que não sabemos como ela estará em 5, 10, 15 ou até mesmo em 30 anos, é bastante temerário. Sem contar as coisas que podem acontecer nesse período que fogem ao seu planejamento. Agora vamos ver no Itaú.


Itaú 

O Itaú inovou este ano. Trouxe uma forma de financiamento atrelada à Poupança. De igual maneira com o o financiamento da Caixa atrelado ao IPCA, eles estão oferecendo uma taxa fixa + o rendimento da poupança e qual a grande diferença? É que a poupança não vai chegar a 10% de rendimento para a taxa de financiamento ficar muito alto como no caso do IPCA. A poupança não vai passar de uns 6% ao ano e mesmo que mude o governo durante anos, dificilmente veremos a poupança rendendo muito. Vamos ver a regra do rendimento da poupança.

regra agora é a seguinte: Quando a Selic (taxa básica do juros) estiver abaixo de 8,5% ao ano, a poupança rende 70% do valor da taxa básica mais a Taxa Referencial (TR). Quando estiver maior do que 8,5% ao ano, o rendimento passa a ser de 0,5% ao mês mais a TR

Sendo assim, a poupança não passará de 6% ao ano mais TR que desde 2018 está em zero. Acredito que essa forma de financiamento não vá durar muito. A taxa oferecida é de 3,99% + rendimento da poupança então, caso a poupança chegue a render 6% ao ano, chegaremos a uma taxa de 9,99% ao ano o que ainda é mais em conta do que o financiamento da Caixa atrelada ao IPCA.


Considerações Finais


Nunca é hora de fazer um financiamento de 30 anos pagando juros mas sabemos que a realidade é outra. O grande sonho da casa própria e as propagandas de financiamentos imperdíveis fazem a gente ir lá e assinar o contrato na emoção e sofrer as consequências depois. 

Eu nem vou entrar no mérito de comprar X alugar neste post e também não vou citar todos os gastos ao comprar um imóvel pagando ITBI, cartório e outros impostos. Neste post quis apenas alertar que a hora de financiar um imóvel, caso seja necessário, nem sempre é dada pela taxa de juros e sim pelo seu planejamento financeiro. De nada adianta ter uma taxa baixa mas não conseguir arcar com as prestações durante os anos.

E você o que acha? Tem imóvel financiado? Acha que vale a pena financiar um imóvel agora? Deixe suas opiniões aqui nos comentários.




Forte abraço!


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20 comentários

  1. Não vejo vantagem em sair da casa dos pais sendo solteiro. Financiar jamais, comprar, só tendo alguns milhões na conta primeiro. Pra antecipar isso, só pagando aluguel pra morar sozinho tendo um salário bem alto, que não é o caso.

    Meu primo mora com os pais beirando os 40. Se for solteiro, pode ficar pra sempre com os pais e ainda herda a casa sendo filho único.

    Não parece tão boa a ideia de gastar com aluguel e financiamento pra morar só. Nem imobilizar tanto dinheiro. Pra ter um ap de 200k, juntar uns 2 milhões antes. Até lá o cara desiste até de pagar aluguel e segue com os pais.

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    1. Morar com os país é uma opção, só não sei se até os 40 kkkk

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    2. Aí também não né colega, passar dos 30 morando com os pais não dá, tem que virar adulto e deixar os coitados em paz. E juntar milhões pra imobilizar também está fora da realidade. São poucos os que conseguem acumular tanto.

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    3. Quem mora com os pais até os 40 é porque não juntou seu 1 milhão 😂

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  2. Eu acredito que seja uma boa hora compra, mas não atrelado ao IPCA, e sim parcelas fixas ou decrescentes
    Supondo que a TAXA media é de 8% e o inflação busque a meta nos próximos anos 4,50% a taxa real é praticamente 3,50%, se o cenário de inflação se desenrolar praticamente paga-se a parcela com o aluguel e o juros do financiamento praticamente a correção inflacionaria.

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    1. Pois é Soldado, o problema é o tempo. Será que ficará assim por 10 anos? 30?

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  3. Essa questão da casa própria é complicada, tinha um determinado valor investido em ações que chegaram ao seu auge em fevereiro, estava pensando em comprar um terreno para construir uma casa talvez até o fim desse ano, não comprei, de lá pra cá mesmo ficando fora da bolsa no pior momento da pandemia, voltei à RV e só tomei na tarraqueta desde então.
    Praticamente tudo o que fiz deu errado desde então e estou com patrimônio bem menor do que já estive, complicado, as vezes me arrependo de não ter comprado o terreno.

    Pra quem ganha até seus 2,5 k mês, a margem consignável não é tão alta, enfim, isso acaba limitando o enquadramento e a busca por imóveis, pelo menos foi minha conclusão na última vez que fui a Caixa, Itaú e Bradesco me informar sobre essa questão.
    Estou na esperança de melhorar meu patrimônio, mas comprar um imóvel ao menos razoável no Brasil ou mesmo construir um, não é tarefa das mais fáceis pra assalariados mais simples.

    E quanto ao anon que comentou sobre morar na casa dos pais, acho que pode valer a pena dependendo de vários fatores, não há regras, mas observo que é cada vez comum folhos que se casam e moram em "puxadinhos", casas menores feitas nos fundos de terrenos ou vão morar um pouco mais afastados, mas almoçam na casa dos pais, deixam seus filhos lá etc.
    Ou seja, na pratica não cortaram o cordão umbilical mesmo casados e com filhos, que dirão então boa parte dos solteiros que moram com os pais cada vez por mais tempo.
    Eu moro com meus pais, mas sinceramente, não acho a melhor opção a longo prazo, é importante ter um espaço pra si e cortar esse cordão umbilical o quanto antes.

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    1. Anônimo, muito boa sua colocação. Esse é obtido de comentário que acaba valendo um post inteiro.

      Vamos lá, em primeiro lugar, o ideal é não misturar os investimentos com compra de imóvel. Essa comparação pode ficar prejudicada como você mencionou e por isso o importante é separar as coisas. Imagine alguém que tenha vendido um imóvel e entrou na bolsa em março bem no auge da pandemia? Esse estaria feliz com os lucros dos ativos comprados em março.

      Ainda com relação a investir em renda variável, de março pra cá é um espaço curto de tempo. Os investimentos em ações são mais rentáveis no longo prazo. Talvez você ainda tenha grandes lucros no futuro que sejam maiores do que o rendimento de um imóvel. Pense nisso, não compare compra de imóvel com variação de ações.

      Quanto à morar na casa dos pais entra em particularidades de cada um. Tem gente que quer independência e sai da casa dos pais aos 20 anos, outros conseguem ficar mais tempo e alguns até moram após casado e com filhos como você mencionou. Isso vai depender do perfil de cada um.

      Já a questão de assalariado comprar imóvel, vai ter que fazer degraus, comprar um pequeno e se conseguir, ao longo da vida, trocar pra um maior.

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    2. Na verdade BPM acho que não me expressei da melhor forma.
      O dinheiro investido em ações seria pra ser usado parcialmente na compra de um terreno, como esse valor caiu acabou atrasando o que eu havia planejado e atrasou sem perspectivas realistas de quando voltará ao mesmo patamar já que muitas incertezas ainda estão no ar.
      Realmente não dá pra comparar RV e imóveis como investimentos, são mundos diferentes.
      Quanto a compra, minha ideia era comprar o terreno pra depois construir, mas financiamento de construção parece mais burocrático do que de imóvel pronto.
      Vou ver melhor o que fazer, mas no momento estou meio que de mãos atadas.










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    3. Eu entendi isso sim. Mas de qualquer maneira o dinheiro que está em renda variável não pode ser um dinheiro que se vá usar em breve. Dinheiro para comprar imóvel, carro, casamento e tal não pode ser investido em renda variável justamente porque pode acontecer de cair quando você precisar.

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  4. Estou quitando um financiamento a juros de 5% e tenho um investimento no tesouro selic rendendo 2%. Quitariam ou complementaram a carteira de renda variável com esse dinheiro dos títulos?

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    1. Sou a favor de quitar as dívidas por causa dos juros.

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  5. Eu acho que ter uma casa para chamar de sua faz parte da noção de dignidade humana, acho inviável a pessoa ficar a vida inteira no aluguel, porque ficamos na mão do dono ou da imobiliária. Creio que pelo menos na velhice é bom que a pessoa tenha o seu imóvel, para não correr o risco de ser despejada e não ter pra onde ir.
    Em relação ao financiamento, ninguém é obrigado a pagar por 30 anos. Acho que todo mundo que financia deveria reservar parte do orçamento doméstico para ir adiantando prestações do financiamento, pedindo sempre para abater do prazo, porque o tempo exerce efeito exponencial nos juros compostos. A minha situação atual é essa. Graças a Deus, todo mês eu reservo um valor para adiantar prestações, e como resultado vou quitar o financiamento ano que vem, de tanto que eu "comprei" do prazo. Então ao invés de passar 30 anos pagando, vou ter passado "apenas" 6.
    É bem verdade o que você escreveu: aquele papo de "prestação decrescente" é puro marketing, porque de fato diminui no máximo uns 5 reais por mês, mas na maioria dos meses são só 2 reais mesmo. Provavelmente ia demorar uns 15-20 anos para ter uma diminuição significativa, mas você já pagou tantos juros nesse meio tempo que na verdade não adianta nada. Vou até reforçar: o que todos têm que fazer é isso: caso financiem um imóvel, devem separar um valor para adiantar todo mês, e manter o padrão de vida de forma que sempre sobre dinheiro para adiantar prestações e para constituir reserva de emergência na poupança, no mínimo.
    Se possível, não financiar o imóvel, mas caso seja necessário, financiar no menor prazo possível (5, 10, 15 anos, e não 30 e jamais 35).

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    1. Exatamente isso aí Mago. Você descreveu alguém que tem educação financeira e comprou um imóvel. Eu defendo que todos devem ter um imóvel mas isso tem que ser bem planejado.

      Concordo com o que você disse, adiantar prestações e quitar o quanto antes mas quem não tem educação financeira acaba gastando tudo e empurrando o financiamento por 30 anos mesmo.

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  6. Concordo que a moradia própria não deve ser misturada com os demais ativos dos investimentos. Sobre o financiamento, penso que é mais prudente uma taxa de juros mais previsível. Financiar com base no IPCA eu não arriscaria, já que isso pode ficar impagável no futuro.
    Sobre a aquisição em si, considero importante ter o dinheiro para a entrada, quanto maior melhor, e o dinheiro em caixa para os demais custos: ITBI, FUNREJUS (cidadão tem que contribuir com os palácios do judiciário quando compra seu imóvel), cartório, desmobilização do imóvel em que está saindo, mobília e adaptação do imóvel novo. Para um imóvel de 500 mil Bolsonaros, cálculo ser necessário um montante de uns 45 mil além da entrada para arcar com tranquilidade com os custos, impostos e taxas. É bastante e deve ser levado em conta esse montante.

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    1. Exatamente AC mas sabe o que mais vejo? Se tenho esses 45 mil, por quê não comprar um imóvel melhor que custe 545 ao invés de um de 500?

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    2. Aí vai ter que dar uma entrada maior e gastar uns 45k do mesmo jeito com impostos, taxas e mobilização.
      A diferença de 500k pra 550k também não é tão grande. Na realidade de uma capital que eu conheço, essa diferença pode ser relativa à localização, a um espaço um pouquinho maior no quintal, pintura ou manutenção mais recente. No fim das contas, dá pra tirar a diferença barganhando, dependendo do negócio.

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    3. Pois e, quis dizer que o mindset errado leva a pessoa a sempre querer comprar o imóvel com o máximo que pode. Aí se juntar mais, usa na compra e não nas taxas.

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  7. Tenho um amigo que esta "aproveitando" o momento pra comprar o apartamento dele, ele me pediu alguns conselhos. Disse que de fato estamos em momento de preço baixo, mas ele iria dar como entrada toda a grana que ele tem, ia ficar zerado e ainda ia financiar algo em torno de 1/3 do salário dele. Eu sugeri ele esperar, mas sonho e sonho, pode ser que ele apenas queira realizar o dele.

    Abçs

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    1. Exatamente. Vai sair de credor, caso invista e receba dividendos, para devedor pagando juros.

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