Imóveis ou Fundos Imobiliários?

by - 18:30

Fala galera da Finansfera!!!

Imóveis ou Fundos Imobiliários? Qual o melhor?

Não é incomum alguém perguntar o que é melhor, imóveis ou fundos imobiliários e a resposta certa sempre será: Depende. Depende da sua estratégia e do que quer para o futuro além do risco que está disposto a correr. Cada um tem suas características e por mais que haja comparações, sempre tem a opinião pessoal sobre um ou outro. Uns gostam mais de azul e outros de vermelho, ou seja, questão de gosto mesmo.



Brasileiro gosta de imóveis pois há o sonho de ter a casa própria, aí vai lá na Caixa e financia por 30 anos um apartamento. Nem vou entrar no mérito de quanto se paga em juros. Conheço várias pessoas que vivem apertadas por estar pagando imóveis e algumas delas pagam até mais de um imóvel de uma vez, pois acha que vai acertar um bum novamente e ficar milionária com imóveis.

A conversa sobre imóveis é longa e vai bem longe se quisermos tratar do assunto. Podemos falar de altas taxas, custo de oportunidade, impostos, financiamento, localização e vários outros aspectos. Eu republiquei um post antigo no ano passado com algumas considerações sobre comprar imóvel. Vocês podem acessar neste link.

Esses dias um amigo vendeu sua pick-up e colocou o dinheiro na poupança. Conversando com ele sobre o que fazer com o dinheiro do carro, o mesmo me disse que estava pensando em comprar um apartamento que havia sido oferecido a ele por um excelente preço. Foi daí que eu parecia o João Kleber e falei: PARA TUDO!!! Vamos conversar melhor!

Acho interessante esse tipo de conversa porque até eu mesmo escuto o que estou dizendo novamente e reafirmo o quanto é interessante ter fundos de investimentos imobiliários, FII. Foi então que comecei a mostrar a ele as vantagens de se ter FII em relação à imóveis próprio.

Expliquei a ele que com um imóvel apenas ele teria uma fonte de renda e se tivesse vacância ficaria zerado de renda mensal até que alugasse novamente. Pior que não ter renda mensal é ter despesas com condomínio, luz, água, IPTU e por aí vai. Já nos FII ele sempre teria uma renda, pois são pedaços de vários imóveis em locais diferentes. A renda de uma carteira diversificada pode varias mas zerar é muito difícil.

Após algumas horas de bate papo e de ter falado sobre várias vantagens dos FII, resolvi que deveria fazer um post para compartilhar minha visão sobre a comparação com imóveis e ouvir mais opiniões. Quem sabe eu não encontre alguns argumentos de que seja melhor ter imóveis à FII. Vamos ver então algumas vantagens.

Apesar de estar falando praticamente contra comprar imóveis, vejam o empreendimento que adquiri ano passado.

Vantagens dos FII

  1. Provavelmente vai receber mais com FII do que com alugueis. Como falei acima, com aluguel você tem apenas uma fonte de renda a não ser que tenha mais imóveis mas para isso precisa de muito dinheiro, já com os FII com pouco dinheiro já pode começar a comprar partes dos imóveis e receber renda mensal;
  2. Não terá vacância total. Mesmo que um fundo "quebre", ainda há a possibilidade de vender o imóvel e distribuir o dinheiro da venda, ou seja, muito difícil sair no zero;
  3.  Não precisa ficar buscando inquilino. Eu tenho um pequeno apartamento alugado e trato a inquilina muito bem, pois não quero ter que conseguir outro pra acabar com a vacância caso ela saia. Isso dá um trabalho enorme. Sem contar que hoje vivo em cidade diferente de onde tenho o apartamento.
  4. Não precisa se preocupar com a administração. Não preciso perder horas do meu dia me preocupando em como administrar o imóvel, há uma equipe preocupada com isso. Se tiver problemas ou se tiver que mostrar a alguém interessado no imóvel, fica a cargo da gestora;
  5. Não precisa pagar imposto de renda. Só paga imposto sobre ganho de capital, nos alugueis mensais não paga. Imóvel alugado vai levar uma fatia de até 27,5% do valor do aluguel dependendo da sua faixa de renda, salvo se você fizer trato e o inquilino não declarar. Se estiver por imobiliária não terá jeito, pois a mesma lança que recebeu seu aluguel, afinal, todos querem lançar o custo da imobiliária na declaração do imposto também;
  6. Não precisa se preocupar em consertar o imóvel quando ele tiver com algum problema. Existem inquilinos muitos chatos com isso. Meu apartamento que está alugado teve um problema no banheiro e como estou em outro estado, ficou difícil de eu conseguir arrumar. Por sorte a inquilina é super tranquila e viu tudo pra mim. Eu só descontei do aluguel os gastos e agradeci imensamente, pois se tivesse que ir lá pra consertar ou mesmo contratar alguém à distância, iria me dar uma enorme dor de cabeça;
  7. Não precisa se preocupar com reformas. A gestora faz todas as análises de melhorias e executa. Basta ser autorizado em assembleia.
  8. Não precisa se preocupar que o prédio ficou velho.O retrofit já faz parte da administração do fundo;
  9. Não precisa brigar com aquele síndico chato. Uma vez morei em um prédio onde a síndica brigava com todo mundo além de tomar conta da vida de todos. Ela queria saber detalhes da vida alheia. Com FII você nem precisa se preocupar com isso, utilize essas horas para passear e ficar com a família vendo Netflix;
  10. Não precisa ficar visitando os imóveis fisicamente. Os fundos emitem relatórios com a localização dos fundos e fotos. Você também pode ver pelo google maps, perguntar na internet, participar de grupos de whatsapp e com isso avaliar nos momentos mais simples como em uma fila de mercado ou ponto de ônibus. Com imóveis você precisa de tempo para visitar o bairro e conhecer a vizinhança.
Bom, essas são 10 vantagens que vejo rapidamente em FII que sobrepões um imóvel físico e também sei que há discussões sobre alguns outros pontos que, aparentemente, parecem ser vantajosos para imóvel físico mas vamos ver:



Vantagens de um imóvel físico, ou não.

  1. Você é dono da propriedade, já no FII você é dono da cota. Bom, não vejo isso como vantagem até porque ao comprar um FII possuo a fração do que comprei. Se o fundo acabar e vender o imóvel, vou receber minha parcela. Para quem investe em ações dá no mesmo. Você não é dono da empresa, é dono da fração que comprou.
  2. Você pode usar o imóvel para morar caso não esteja alugado. Este é um pensamento bem simplista né, pois nem sempre o imóvel que temos e está disponível para alugar é aquele em que gostaríamos de morar. Dificilmente alguém coloca a casa dos sonhos para alugar. Ainda tem o fato de você ter mais de um imóvel e com isso não poderá morar em duas casas né. Os custos aumentam absurdamente neste caso.
  3. Você decide o que fazer com o imóvel. Também decido o que fazer com a cota do fundo que comprei. Se um fundo não me agrada mais, vendo ele em um minuto no Home Broker mas se o imóvel não me agrada mais, levo meses para vender.
  4. Você tem maior valorização com imóvel. Muito questionável. Na maioria das vezes as pessoas não fazem o cálculo do custo de oportunidade que é o quanto você deixou de ganhar por ter deixado o dinheiro parado. Enquanto alguém leva 6 meses pra vender um imóvel, eu já estou lucrando uma porcentagem por mês e aí terá o valor do imóvel terá que ser acrescido destes 6 meses para igualar os valores.
  5. Você não perde pra inflação comprando imóvel. Comprando FII também não. Os FII de tijolo é a mesma coisa e tendem a corrigir com a inflação. Os demais como de papel, você precisa reinvestir os alugueis pra ir corrigindo a inflação e neste caso pode ser reinvestimentos em outros ativos se quiser.
  6. Você não perderá dinheiro se a bolsa quebrar. Tá bem, se formos falar dessa segurança, o imóvel praticamente vai existir o resto da vida, a não ser que o prédio caia. Mesmo assim acho que para perder o dinheiro que está nos FII, tem que haver um crash muito grande. Lembre-se que os imóveis dos fundos existem e podem ser vendidos. Os FII não operam alavancados.
Escrevendo sobre vantagens de um imóvel eu acabei lembrando de várias outras vantagens de FII como: não precisar pagar corretor, uma vez que corretoras isentam a taxa de corretagem nas compras de FII e corretor de imóveis cobra 5% pra quem compra; não precisa pagar taxa de registro, cartório, advogado dentre outras; liquidez imediata enquanto o imóvel demora muito pra vender e por aí vai.

Pra você o que é melhor, investir em dólar ou em reais? Confira neste post um comparativo.

É vantagem ter um imóvel?

Sobre se é vantagem ter um imóvel, digo que não. Apesar de dizer que não é vantagem eu digo que todos devem ter um imóvel mas calma lá, vou explicar o porque e em que condições.

Apesar de ter colocado várias vantagens dos FII contra imóvel físico, sempre defendi que todos devem ter UM único imóvel que chamo de "onde cair morto". Se tudo der errado na sua vida você tem um lugar pra morar até que tenha condições de se reerguer novamente. Afinal ninguém está livre de uma doença ou um desemprego por aí. Este imóvel não precisa ser grande e nem a casa dos sonhos, é uma alternativa de moradia caso aconteça algo na sua vida e precise disso.

Mas como ter esse único imóvel? Pagando à vista! Para comprar um imóvel como segurança, tem que comprar à vista e não pagar juros aos bancos. Se quiser muito comprar um imóvel, invista o dinheiro por um bom tempo e só compre quando tiver o dinheiro todo. 

Há várias vantagens em comprar um imóvel à vista e a principal delas é poder negociar um bom desconto. Poucas pessoas têm dinheiro para comprar à vista e acabam financiando quase que 100%. Lembrem sempre de calcular as taxas na hora da compra, pois não é incomum gastar todo o dinheiro no imóvel e depois precisar de empréstimo para pagar as taxas.

Lembrando também que financiando um imóvel você paga em torno de R$ 25,00 por mês de taxa para emissão do boleto e coisas parecida. É um roubo o que os bancos cobram pra gerar algo para te cobrar. De banco mesmo a melhor coisa é ser investidor nas ações deles.


Conhecer o CNPJ de uma empresa é uma condição importantíssima caso você queira fazer algum tipo de negociação com a mesma. O CNPJ (Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica) armazena dados importantíssimos sobre uma empresa tais como: data de abertura, atividade econômica, endereço, situação cadastral, quadro societário e capital social. Pensando nisto, deixo aqui este excelente artigo do site Informederendimentos.com com os CNPJs das administradoras de FIIs, bem como os CNPJs dos próprios fundos imobiliários.

Por enquanto é isso pessoal.

Abraço a todos!


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14 comentários

  1. Acho que não sou a pessoa certa para falar sobre imóveis como investimento, se me perguntasse a uns dois anos atrás diria que é uma excelente forma de garantir renda passiva. Mas depois que o antigo inquilino saiu o processo para encontrar e entrar um novo inquilino já se arrasta a quase 1 ano... hoje falo categoricamente, ODEIO imóveis! Se pudesse colocaria fogo (com o novo inquilino dentro, cara chato pra caramba) para receber o seguro....rs

    Sr. IF365

    Blog do Sr.IF365 | Acompanhe meus últimos 365 dias antes da IF e Aposentadoria Antecipada
    www.srif365.com


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    1. Grande Sr IF 365,

      Seu relato é bem engraçado e muito verdadeiro. É o tipo de opinião que queremos ouvir, a prática!

      Meu Ap ficou 4 meses sem inquilino e eu já estava prestes a anunciar pra vender porque ficar pagando taxas sem morar é duído.

      As pessoas também não fazem a conta do custo de oportunidade. Creio que você já tenha feito. Imagine quanto não teria rendido o valor do seu Ap se estivesse investido?

      Abraço.

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  2. Acredito que um tipo de investimento não exclua os outros, uma pessoa pode ter um parte em FII e um imóveis físico. A falta de liquidez nos imoveis físicos pode ser uma vantagem para os mais ansiosos,o dinheiro das cotas estão muito acessíveis e num rompante pessoas podem liquidar rapidamente e usar o dinheiro para consumo.
    Vc tem a chance de um boom regional, fazer casas geminadas e ediculas que elevam o DY.
    O fii sem duvida é bem mais fácil e cômodo de lidar um investimento totalmente passivo, já o imoveis físicos acredito que seja pra quem tem um perfil mais ativo.
    abraço

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    1. Concordo com você em partes Soldado.

      Pode ser que aconteça um boom regional mas é se não acontecer? Ou melhor, quando será? Qual será o custo de oportunidade até lá?

      Concordo que você pode construir e levantar um bom DY mas o trabalho pra isso é muito grande. Você tem que conhecer bem o local que vai comprar e construir, tem que entender de construção e comprar os materiais, caso contrário vai gastar mais com empreiteira. Tem que ter tempo pra acompanhar.

      Os FII você compra e vende analisando relatórios pagos ou free e troca de “imóveis” em um estalar de dedo.

      Eu construí uma casa nova pra minha mãe partindo de derrubar a antiga completamente. Eu entendo de obras e mesmo assim foi muito trabalho e horas corrigindo coisas e de estresse com fornecedor de material e pedreiros.

      Apwrgunta é, será que vale a pena a diferença de ganho entre construir e vender ou aplicar em FII?

      A resposta vai de cada um. Eu prefiro FII e ter mais tempo pra mim.

      Abraço.

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  3. BPM,

    Acho que cada modalidade tem suas vantagens e desvantagens, mas para quem poderia comprar 1 imóvel, acredito que diluir os riscos com FII seja mais adequado - é o que penso. Mesmo assim, considero um mercado de alto risco.

    A propósito: o que acontecerá com quem comprou cotas do MFII11, que está com as negociações suspensas?

    Abraços,

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    1. Olá Rosana,

      Sim, podemos ter os dois mas acho que começar com FII é melhor que com imóvel financiado.

      O que aconteceu com o MFII não me surpreendeu. Eu já tinha analisado que o fundo estava confuso. Li algumas coisas e assisti a live com o Prof Baroni onde ele fez várias perguntas e o gestor não soube responder. Assim como nos imóveis, os FII tem que ser analisado com cuidado, a diferença é que com FII eu faço isso em casa na internet e imóveis tenho que me deslocar.

      Não li muita coisa à respeito ainda mas tá tudo parado e ele vai ter que se explicar. Caso o fundo venha a acabar, venderão os imóveis e dividirão o dinheiro aos cotistas, ou seja, no zero ninguém fica.

      Essa é a importância de uma boa analise e de uma carteira diversificada. Eu nunca comprei MFII mas já tinha estudado o case antes. Por enquanto sigo tranquilo.

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  4. Excelente post mostrando uma boa comparação entre FIIs e Imóveis.

    Os FIIs são ótimos devido a isenção de imposto de renda sobre os proventos, entre outras vantagens.

    Acredito que imóveis físicos é melhor para quem já tem muito dinheiro e conhece muito bem o mercado imobiliário de uma determinada região. Consegue usar o seu dinheiro a vista para comprar imóveis com desconto, quer seja construindo, em leilão, ou de uma outra pessoa, e depois vender com bom lucro.

    Abraço e bons investimentos.

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    1. É exatamente isso ai DIL.

      Com tempo e dinheiro você encontra boas opções de imóveis só que o trabalho pra isso é muito maior do que pra comprar um FII.

      Abraço!

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  5. Olá Bpm! Como vc mesmo colocou no post, são investimetos diferentes entre si, nem melhores, nem piores. Eu tenho os dois. Os imóveis são mais conservadores, mas também geram boa renda junto com a valorização no longo prazo. Veja que em algumas cidades do mundo os imóveis valorizam tanto que ficam incomparáveis para os jovens, e ninguém sabe quando será o próximo boom O negócio é ir acumulando. A grande maioria das pessoas não vai saber escolher e administrar uma carteira de FII. Estes são investimetos mais avançados para quem suporta as oscilações da renda variável e tem tempo e conhecimento para acompanhar o portifólio. Abraço!

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    1. Legal FP,

      Realmente quando pegamos os imóveis do passado, lá no passado mesmo tipos nossos avós, estes tem um valor muito alto hoje, pois o progresso foi chegando nas diversas cidades e o que era deserto agora virou bairro.

      Resta saber se para os nossos netos isso vai continuar acontecendo. Uma carteira de FII necessita de acompanhamento mas nem tanto, os ativos não têm variações como ações e as cotas não oscilam tanto, mesmo assim o que importa é a capacidade de pagar alugueis mensais.

      Abraço!

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  6. Brazilian Dutch Runner23 de julho de 2018 03:21

    Saudações BPM,

    Não sou muito fã de FIIs ou imóveis, prefiro ações. No entanto, você me convenceu de que é interessante investir na primeira opção.

    Estou pensando em diversificar a minha carteira, acrescentando alguns FIIs e REITs, pois está muito concentrada em renda fixa (20%) e ações estrangeiras (45%) e brasileiras (35%). Quais os seus FIIs e REITs preferidos? Qual a diversificação sugerida entre eles (uns 5 está bom?)?

    Desde já, agradeço a atenção.

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    1. Olá BDR,

      Hoje tenho em torno de 45% em FII e 55% em ações. A escolha entre uma e outra depende muito do seu objetivo. Se já for pra ter renda mensal, talvez seja bom aumentar a % em FII.

      Os meus FII e minhas ações estão na página carteira, você pode ver todos listados lá.
      Não tenho exatamente uns mais queridinhos, eu nunca vendi um fundo mas pra comprar tem que observar o momento. Tudo depende do momento.

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  7. EPR BPM hahaha...17% ytd and climbing!

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    1. Excelente!

      Tenho 14% sem considerar os dividendos em LTC e 60% em BPFF11. Se for considerar os dividendos essa porcentagem sobe bastante.

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