Estudo de caso de investimentos no exterior: Compras seriadas de REIT EPR por 10 anos

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Fala galera da Finansfera!!!

Vamos falar sobre investimentos no exterior: REIT


O camarada Frugal e Simples fez um post interessantíssimo chamado: Estudo de caso de Buy and Hold com compras seriadas do IWDA, para aqueles que ainda não leram, sugiro fortemente clicarem no link e lerem.

Incentivado por ele a fazer outros estudos, resolvi fazer um com os mesmos parâmetros que ele aplicou, porém ao invés de ser de um ETF, fiz de um REIT. 


Período avaliado:

Como faltam aproximadamente 10 anos para eu me aposentar, o estudo pegou os últimos 10 anos e com isso vamos ver se valeu a pena e se, talvez, valerá fazer isso pelos próximos 10 anos. A ideia é ver nesse intervalo de 10 anos passados, quantas cotas foram compradas e quanto por mês poderíamos estar recebendo hoje e se daria pra viver de renda no exterior.


Os parâmetros:

Os parâmetros usados pelo Frugal foram os seguintes, extraídos do blog dele:

Como eu fiz o estudo?
Comprei R$3000,00 todo dia 15 de todos os meses desde o lançamento do fundo, corrigindo pela inflação no Brasil (IPCA), apenas depois que o ano acabava. Multipliquei a inflação anual pelo valor montante mensal para corrigir o montante para o ano seguinte (exemplo, montante em R$3000 mil mensal, a inflação do ano foi 5%, então o montante mensal para o ano vindouro será 3150, vejam que não corrigi o IPCA mês a mês e sim apenas o anual). 
Se o dia 15 tiver caído num feriado ou fim de semana comprei no preço de 14 ou 16 do mês com o preço do dólar daquele dia. 
Primeira compra: 15/09/2009
R$3000.
Preço do dólar comercial para compra neste dia: U$1,70
Dividindo 3000/1,7 = U$1764,7
Cada cota do ETF custava U$25,33 nesta data. Então U$1764,7/25.33 = 69.66 cotas compradas em Setembro/2009.
 
ATENÇÃO: Em todos os meses arredondei o valor PRA BAIXO para compensar o custo de manter a conta no exterior e também da remessa do dinheiro para fora e a corretagem, considerei apenas a quantidade exata de cotas, então somei 69 cotas APENAS para o mês de Setembro/2009, ficando o 0,66 cota como custo marginal da operação (dependendo da sua forma de enviar o dinheiro e qual seu banco, taxa mensal da conta e corretora podem ter ficados bem aproximados).

Veja aqui o breakeven para operar no exterior por uma corretora global 

Algumas diferenças nos parâmetros:

  • A diferença é que não vou pegar desde que o REIT foi criado, vou pegar de 10 anos anteriores;
  • O dólar utilizado foi o de compra do primeiro dia útil de cada mês, tirado do site economia Uol
  • Os valores também foram arredondados para baixo e a diferença fica pelo custo da manutenção da conta e das taxas de remessa;
  • O valor da cotação de EPR foi tirado do site Investing.com; e
  • Os dividendos recebidos não foram reinvestidos para simular uma possível situação de viver de rendimentos mês a mês e após 10 anos.

Quantidade de cotas compradas:

A tabela abaixo mostra o início em maio de 2008 e término em abril de 2018. Vamos entender as colunas:

  • Aporte: valor a ser aportado mês a mês;
  • Inflação: valor a ser acrescido em janeiro do ano seguinte. Não considerei a inflação mensal e sim a anual;
  • Dólar R$: Valor do dólar no primeiro dia útil do mês;
  • Conversão U$: quantidade de dólar do aporte convertido ao dólar da coluna anterior;
  • Cotação U$ EPR: Valor da cotação de acordo com o site investir.com. No gráfico de 10 anos, os candles mostram um único valor por mês e foi o valor que utilizei;
  • Quantidade de cotas: quantidade de cotas compradas no mês;
  • Dividendos: valor dos dividendos recebidos. Notem que até fevereiro de 2013 os dividendos eram pagos trimestralmente e depois passou a ser mensal;
  • total bruto: Total recebido em dividendos sem descontar os 30% de imposto;
  • Total líquido: Total recebido em dividendos descontando os 30% de imposto;
  • Valor carteira: Valor da carteira multiplicando a quantidade de cotas do mês anterior ( sem considerar compras do mês atual) pelo valor da cota do mês. Exemplo: O valor da carteira de junho de 2008 é igual a 33 cotas (compradas em maio) vezes o valor da cota em junho U$ 49,44. Deste modo sei qual o valor da carteira que estou iniciando o mês;
  • % mensal bruto: É a porcentagem dos dividendos recebidos em relação ao valor da carteira no mês sem descontar os 30% de imposto;
  • % mensal líquido: É a porcentagem dos dividendos recebidos em relação ao valor da carteira já descontado os 30% de imposto.


OBS: Reparem que o valor corrigido pela inflação fica bem alto já em 2018 mas considere que em 10 anos você também teve aumento de salário. Claro que seu aumento salarial pode não ter acompanhado a inflação mas de qualquer maneira temos que considerar.

Vamos observar esta tabela sobre aumento do salário mínimo tirada do site contabeis.com.br 



Podemos perceber que o salário mínimo saiu de R$ 415,00 para R$ 954,00, ou seja, um aumento de aproximadamente 129%. O aporte de abril de 2018 foi de R$ 5.359,60, ou seja, 78% maior que o de maio de 2008 que foi o primeiro de R$ 3.000,00. Teoricamente conseguiríamos corrigir os aportes pela inflação.
Como podemos observar ao final de 10 anos teríamos uma renda bruta de U$ 1.606,77 e de U$ 1.124,74 líquido. Não quis entrar no detalhes de converter para reais novamente e ver como sairíamos caso estivéssemos investindo no exterior para viver no Brasil. Mas como o dólar não varia muito da compra e venda no mesmo mês, basta pegar o dólar do mês seguinte e considerar ele como venda. A título de exemplo, em abril de 2018 a carteira teria obtido R$ 3.981,57 líquido, (1.124,74 X 3,54 dólar de maio que seria quando venderíamos pra viver de renda).

Já o montante acumulado na carteira ao longo de 10 anos foi de U$ 243.949,04 o que convertido no dólar de hoje, 06 de maio de 2018, R$ 3,52, dá um total de R$ 858.700,62, ou seja, se juntássemos 3k reais corrigidos por 10 anos, teríamos hoje quase 1 milhão de reais.

E então? Após 10 anos investindo em um mesmo ativo e obtendo dividendos mensal líquido de U$ 1.124,74 já seria suficiente para você viver? E se fosse este valor somado a uma aposentadoria?

O que vocês acham que acontecerá se continuarmos com esses investimentos nos próximos 10 anos? Será que conseguiríamos mais de U$ 3.000,00 líquidos de renda mensal?

Participem com suas ideias, opinões e estudos.

Por enquanto é isso pessoal.

Abraço a todos!

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23 comentários

  1. ´Bom dia Excelente post e estudo. O que podemos depreender é que esse Reit paga hoje na média 0,46 % ao mes e 5,53% ao ano em dividendos em dolar o que está em linha atrativa com os baixos juros dos treasuries dos ultimos 10 anos. O problema é quanto o Federal Reserve vai aumentar os juros por lá. No quesito valorização das cotas se tivessemos aplicado os 3K mensais e reajustados pela inflação brasileira no TD não estaríamos muito longe desses R$ 858.000,00 reais.Pelo menos hoje teriamos um certo seguro contra a alta do dolar que deve ocorrer até o final do ano. Definitivamente não existe almoço grátis. Abraços

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    1. Boa Marcos!

      Eu não fiz essa comparação com o TD. Você tem ela? Se tiver manda lá pelo facebook.

      A questão de EPR ou qualquer outro ativo em dólar é visando renda pra viver no exterior. Será que se tivéssemos aplicado nas mesmas condições no TD, teríamos hoje os 1124 dólares já convertidos?

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    2. Boa BP!
      PArabens pelo estudo e obrigado pela citação.
      O amigo Marcos está comparando dolar, reit, reais e TD. Colega, não dã nem pra começar a comparar. O Buy and Hold se beneficia pela quantidade de cotas que tem na mão, apenas isso, e logicamente pela qualidade do negócio que comprou.

      Se a cotação do ativo cair devido a alta dos juros ele vai comprar mais cotas com o mesmo aporte, e acho muito dificil que o yield distribuido pelo reit caia com o aumento dos juros (se o reit for gigante e diversificado melhor ainda).

      O montante daria quase 3800 reias mensais, uma ajuda e tanto na aposentadoria!

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    3. Grande Frugal!

      Não tem como misturar mesmo, por isso sempre digo que depois de ter uma carteira no Brasil você pode passar a ter uma no exterior, justamente pra não misturar as coisas. Se fosse pra sempre fazer comparações entre ativos, não diversificaríamos nunca e ficaríamos apenas na RF atrelada ao CDI.

      Escolhi EPR por acaso mas depois devo fazer de outros ativos e com o tempo a gente vai vendo que a partir de 10 anos, praticamente qualquer ativo vai te dar uma tranquilidade.

      Não podemos esquecer que é um montante de mais de 3800 reais, porém ainda há o acumulado de mais de 850k, ou seja, como eu quero morrer aos 100 deixando 15% do que acumulei, ainda poderei ir aos poucos consumindo parte desses 850k.

      Abraço!

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  2. Muito interessante essa análise, para o meu padrão de vida já seria o suficiente para eu viver tranquilo com essa renda, em compensação, também não teria como aportar 3k por mês hehe

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    1. Viver de Finanças,

      O valor de 3k é pra igualar com a comparação do Frugal mas você pode ter uma ideia com os valores que pode aportar. O fato maior não é o valor de 3k e sim o quanto de retorno conseguiríamos se tivéssemos executado esta estratégia.

      Abraço!

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  3. Caraca BPM, ótima análise. $1.124 de renda mensal é um ótimo montante.
    Apenas uma observação, como EPR, apesar de ser um ótimo ativo, é apenas uma empresa e eu recomentaria usar um ETF para isto para minimizar os riscos. Entre eles estão o DGRO que estou de olho. É um ETF de dividend growth que apesar do yield baixo, o crescimento YOC dele é fabuloso para uma estratégia de compra todo mês eu recomendo.
    Poderia deixar o link para esta planilha BPM, o Google Sheets permite puxar valores históricos de qualquer ticker da Nyse. abcs

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    1. Grande AA40,

      Então, este foi um primeiro estudo focando já no recebimento de renda desde o primeiro aporte. E também peguei de EPR que é um REIT que tem sofrido bastante nos últimos tempos. Podemos fazer com vários ativos.

      O Frugal fez com o IWDA. Podemos fazer com o DGRO sim mas como o Yield dele é baixo, temos que ajustar a estratégia, pois talvez não pague o suficiente pra viver de renda.

      Eu fiz a planilha no Numbers do Mac, não sei se tem como transformar no google sheets. De qualquer maneira dá pra copiar os dados e colar em uma planilha google. Vou tentar fazer isso porque vai facilitar outros estudos, uma vez que já tem as fórmulas e os dados do dólar dos últimos 10 anos.

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    2. AA 40, criei a planilha e disponibilizei neste link https://docs.google.com/spreadsheets/d/1D8Lekr85I6FR_v8NzRQcXhmBQgty89LH-Ozw55Eeb4w/edit?usp=sharing tente ver se funciona. Talvez esteja sem as fórmulas mas o mais importante é a cotação do dólar no período.

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    3. Corrigi as fórmulas, me avise se deu certo.

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    4. Legal. Viu o resultado de EPR que acabou de sair hoje?https://seekingalpha.com/news/3353937-epr-properties-beats-0_02-beats-revenue

      O caso dos ETFs DGRO ou VIG é YOC e não yield puro. Ele pode ter este yield baixo mas vc tem que ajustar o yoc todo ano com o crescimento de dividendos das holdings dele. Dá mto trabalho estimar isso mas o site dividend.com ajuda pra caramba.
      Valeu pelo link

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    5. Vi sim. Preço cai e receita aumenta, quer coisa melhor?

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    6. Sim...ótimo...hoje +2.30% ! Unico problema disso é que queria comprar mais hehehe...
      Fica de olho no US10Y pq acho que ainda teremos chance de comprar mais barato...

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    7. Eu tô acompanhado o US10Y mas acredita que não sei como comprar?

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  4. Ótima análise!! Em tempo BP Milhao quais REITs vce tem na carteira atualmente?
    Abraço!

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    1. Obrigado Carlos!

      Dá uma olhada na página “carteira” que você vê todos os ativos. Na verdade está desatualizada e vou atualizar esta semana mas não vai ter muita diferença.

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  5. BPM, a gente sabe que a quantia final poderia ser bem maior se vc tivesse calculado reinvestindo os dividendos (os caras poderiam colocar essa simulação no proprio site do reit né?)

    Um estudo muito legal com REITS seria pegar o VNQ da Vanguard e tb o VNQI nos últimos dez anos, ou melhor, colocar 50% do aporte em cada um deles, aí sim seria show!

    Abraço e belo estudo!

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    1. Então, eu fiz o estudo já imaginando viver de dividendos, ou seja, desde o primeiro aporte em reinvestir e usando os pingados na conta.

      Pensei sim em fazer reinvestindo só utilizar os dividendos após 10 anos que é meu casonde aposentasoria. Vou fazer esses cálculos depois e postar aqui.

      Vou ver se faço com VNQ e VNQI também. A ideia é ter varios pra saber se vale a pena mesmo é mostrar pra galera.

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    2. é BPM, eu acho que VNQ e VNQI são um excelente referencial para considerar o investimento em REITS. Vai ficar show mesmo!

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    3. Opa, quero ver essa análise.
      Só para facilitar, eu utilizo o Portfolio Visualizer para fazer meus backtests..tlvz te ajude
      https://www.portfoliovisualizer.com/backtest-portfolio

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    4. Muito Bom BPM,

      Se puder refazer este estudo com o VNQ reinvestindo os dividendos que são recebidos trimestralmente vai ficar show.

      Grande abraço

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    5. Valeu Aportador,

      Vou fazer sim, já já!

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    6. AA 40,

      Interessante este portfolio visualizer. Vou explorar mais ele mas não vi opção de colocar a inflação do Brasil. Para avaliar minha carteira vai ser muito bom.

      Valeu a dica!

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